（*）落实区域消防安全责任人、义务消防人员，加强消防日常检査，制定突发性火灾等应急预案，设立消防疏散示意图，保证紧急疏散通道通畅，确保无消防安全隐患，火灾发生率为“*”。

（*）消防中心安排专业专职人员管理，**小时值班，持证上岗，经常巡视检查消防系统设备和设施，发现问题及时检修。保障设备完好，运行正常。每月需向甲方提供消防检查汇总。确保消防设施完全处于完好，有效状态，并符合沈阳市消防部门对消防系统的所有规范要求。

（*）电工必须持有上岗证,配电机房须安排人员**小时值班。每年需配合甲方接受供电部门检验。

（**）电工需熟悉校园内供电、照明等系统（包括各功能室、实训室）的容量及供电线路的进出线走向。熟悉校园内电器设备的设置及运行使用情况等。熟悉校园内地理位置，了解供电所属变电所、站的名称及联系办法。

（**）严格遵守学校制定的运行、维修、保养制度，做到巡视检查及时细致，发现问题处理及时，做到小修不过夜，抢修及时。

（**）做好电器设备的清洁工作，严格遵守电器设备操作规程，杜绝违章操作。 定期对校园内的电气设备及照明系统进行检修检查。

（**）发生事故时，应及时报告有关部门，并主动同供电部门联系，及时切断电源，迅速查明事故原因，并采取应急措施，防止事故扩大。同时全力组织抢修待恢复正常后，方可离开工作现场 。

（**）维修、抢修工作结束后，应主动清理工作现场的杂物，然后及时通知保洁人员进行细致清理，保持良好的工作环境。

（**）坚守岗位，按时上、下班，认真交接班，做好值班记录，保管好图纸资料、工具等。

（**）上述各设备专业需按季度（或月）提前制定维护及工作计划报甲方审核，并应于次月*号前，向甲方报送上月各专业工作汇总资料（包括耗材清单及工作执行情况)。

（**）及时提出配件更换申请（甲方承担费用的配件)，如因发现问题不及时或处理不当而导致损失扩大，扩大部分的损失，经甲方确认后，由物业公司承担。

（**）制定各类紧急情况或各专业突发事件的应急预案，要求具有可操作性，出现突发事故，严格按照预案执行。

（**）物业公司进场后，要求尽快熟悉设备，并制定对各专业设备的操作流程，任何人员均应严格按照规程操作。如果违反规程操作，导致后果，将由物业公司承担相应责任。

（**）处理、协调好涉及办公楼物业管理相关职能部门的工作关系，如供电局、消防局、市政道路、安监局及其他相关部门。

（**）制定供配电系统管理养护制度和计划，定期对供配电系统范围内的电气设备包括高、低压配电柜、公共照明系统等进行检查、检测和维护，建立各项设备档案，确保供配电系统**小时正常、安全运行；

（**）制定切实可行节电管理制度，有明显节能成果；

（**）管理和维护好避雷设施；

（**）完成校方交办的*切临时性工作。

*水暖工服务

（*）给排水系统由中标人负责维修与养护。

（*）熟悉校园内自来水管网、暖气管网、下水管网的走向，了解进水阀门，计量表的具体位置及数量，及各种管网的管径阀门的规格尺寸，并可正常操作。

（*）制定并严格落实供水、用水管理制度和给排水系统设备维修保养制度，加强对给排水系统范围内的设备设施包括管网、水泵、水箱、水池、化粪池、水井、阀门等的日常检査、保养、维修、清洁和清通工作，确保给排水系统**小时正常、安全运行；

（*）建立**小时维修值班制度，及时发现和排除故障，维修合格率***%"&**;

（*）严格遵守学校制定的运行、维修、保养制度，做到及时检查，发现问题时处理，达到小修不过夜，抢修及时。

（*）做好设备的清洁工作，杜绝跑、冒、滴、漏现象发生，做到运行设备安全稳定运行，备用设备随时可投入运行。

（*）发生停水、跑水或其他事故时迅速查明原因，并采取措施，组织维修。若无法维修应及时上报，并积极协助，待维修结束恢复正常后，方可离开工作现场。

（*）每年对生活水池进行清洗消毒，按规定做好空调水的处理，确保生活饮用水符合国家规定的标准和要求；确保消防水池的用水安全，符合相关标准。

（*）供暖期前，应协助供暖公司进行检修，为做好来年的供暖工作提前做好准备。供暖期间，要坚守工作岗位，认真巡视检查，发现问题及时处理，并做好记录，如发生事故时，要全力以赴组织抢修，待恢复正常后方可离开现场。

（**）坚守岗位，按时上下班，认真交接班，做好各类记录，保管好资料和工具。

（**）做好下水管道维护，疏通，雨水下流管的维修及疏通工作。

（**）维修抢修工作结束后，应主动清理工作现场的杂物，然后及时通知保洁人员进行细致清理，保持良好的工作环境。

（**）完成校方交办的*切临时性工作。

*杂修工服务

（*）熟悉学校门窗、教室、办公室门锁、教室桌椅、办公室桌椅的维护维修技能。

（*）每天对公共区域进行巡视检查，掌握维修设备设施、办公用品的现况。若发现问题及时进行维护维修。

（*）按照维修保养计划，坚持对维修设备设施、办公用品实行日检、周检等例行性检查。

（*）对维修设备设施、办公用品及土建装饰物品使用情况，巡查情况和维修等做好相应记录，并归档管理。

（*）积极修缮各种设备设施，办公用品及土建装饰物品，若无法维修应及时上报，并积极协助，待维修结束恢复正常后，方可离开工作现场。

（*）及时处理完成业主报修工作，并做好报修记录。

（*）完成校方交办的*切临时性工作。

*.保洁绿化服务

（*）校园内所有绿化带、道路、广场、停车场、篮球场、自行车棚等处达到“*净*无”的标准。“*净”即：场地净、路面净、路边石净、墙根净、树根净、绿化带净、污水井口净。“*无”即：无杂物（无砖瓦石块、果皮、烟头、碎纸、白色垃圾）、无卫生死角、无树挂、无乱堆乱放、路面无浮土、无广告小张贴、无杂草。

（*）各类指路标牌及路灯杆上无广告、无乱画、小粘贴、海报等张贴物，定期进行擦拭。

（*）每天对室外垃圾桶及垃圾房及时进行垃圾收集、装袋（箱内垃圾不得超过*分之*）；每周对垃圾筒、垃圾房内外水洗两次，投药消毒两次；垃圾实行袋装化，清运要日产日洁，不积存，由垃圾密封车运到沈阳市指定的垃圾处理场。

（*）室外保洁人员每天对院内要“两扫*保”即：早扫、午扫、全日保洁，毎隔半小时巡回清扫保洁*次，保持全天经常巡视。

（*）室外体育场地（篮球场）保持干净、整洁，无垃圾杂物。

（*）学校组织的各种大型活动结束及时将场地清扫干净。

（*）冬季雪后及时清扫校内的积雪，必要时要使用除雪机械设备，雪后**小时之内完成积雪清运，校内所有道路及广场、停车场上无雪堆。操场及体育场地**小时之内清除干净。**小时内保证校内无雪堆。

（*）学校举行各种大型活动、会议、接待检查、参观及临时性任务时，必须提前做好相关场所、场地的保洁工作。

（*）完成校方交办的*切临时性工作。

（**）室内保洁范围包括整个办公楼的大堂、通道、公共地方、会议室、微机室，钢琴室等功能室，卫生间，办公区内部广场、道路等。

（**）由采购人和中标人共同制定详细的工作制度和标准，以对工作质量进行考核，重大项目实行中标人验收制度。

（**）房屋立面、公共楼梯整洁，无堆放杂物现象。

（**）中标人按工作程序对范围内的场所进行清扫保洁，严格按照工作标准，做到全天候、全方位保洁，特别是卫生间要做到定人定点定时管理、巡查、监督。

（**）中标人需负责垃圾的收集、清运，做到日产日清。定期灭杀蚊、蝇、鼠，白蚁、蟑螂等害虫，并做到无滋生源。

（**）办公大楼内大堂、电梯、走道、公共场所等地面定期打磨、保养。

（**）建筑物各类自来水池定期清洁，供水符合卫生标准，无*次污染及隐患。

（**）污水排放通畅，定期清理化粪池、垃圾箱。

（**）卫生间保洁工作要达到“*净*无”的标准。“*净”即：墙砖净、地砖净、便池净、尿斗净、门窗玻璃净、窗台净、洗手盆净、整容镜净。“*无”即：*壁无尘、无污渍、玻璃无水渍、地面无杂物、无痰迹、手纸篓纸无落地、便池无便迹、室内无异味。

其中：

？  地面、便池每节课拖擦*次，每天早上水洗；

？  门窗玻璃内侧每天擦拭；

？  墙砖每周擦拭两次，保持光洁；

？  每个蹲位摆放*个纸篓；

？  定期消毒、每天喷洒空气清新剂；

？  尿斗须连续投放香球，不得间断。

？  洗手盆、拖布盆保持光洁，无污渍。

（**）楼内卫生保洁工作及要求：

其中：

？  每天早上对公共地面、门外台阶湿拖、油拖，日常随时拖擦；

？  每天早上对步行楼梯、扶手进行湿拖、干拖，擦拭，日常随时拖抹；

？  每天对服务范围内的门、窗及玻璃进行擦拭，保持光洁；

？  每天对各种摆设、指示牌、电源开关等进行擦拭；

？  每天对柱身、*.*米以下墙面进行擦拭。

（**）大、小会议室每天进行擦拭，地面湿拖，保持清洁。

（**）报告厅应定期擦拭，保证桌椅整洁无尘，地面无灰尘、无杂物，学校举行各种大型活动、会议、接待检查、参观及临时性任务时，必须提前做好相关会议室、报告厅的保洁工作。

（**）完成校方交办的*切临时性工作。

（**）绿化人员服务主要工作包括修剪、除草、抹芽、病虫害防治、浇水、对楼内花卉养护、入冬前校园落叶杂草的清理及保温工作。

（**）树冠完整，树形整齐美观，分枝点合适，主侧枝分布均匀、数量适宜，内膛不乱、通风透光，无枯枝、死杈挂树，无徒长枝立枝交叉枝，树基牢固，树体无倾斜现象，修剪科学合理。

（**）所有需要养护的植被应保证其成活率**%以上，且植被生长正常、无枯枝，草坪杂草率应&**;*.*%，草坪高度应&**;****。

（**）根据植被长势按时浇水、剪草、除杂草、病虫害防治，且接受校方提出的植被生长要求；病虫害观察仔细、全面，控制及时有效，用药科学，方法得当，无药害发生。

其中：

？  绿化带内杂草每半月清除*次，保证无明显的杂草；

？  对新栽绿地，早晚各浇水*次，待成活后可酌情减少浇水次数；

？  施肥、杀虫、修剪：每星期至少检查*遍，如有病虫害及时进行消杀；

？  保持绿化植物的整齐、美观，对过冬植物保存好,保证成活率；

？  对校园内所有植物、花草树木种类、数量及成活率进行统计、及时更新，并报送存档。

*.保安人员服务：

保安人员应知法守法、依法办事，应严格遵守从业规范及安全管理规定。

（*）严格执行**小时值班及巡逻制度，做到认真负责，训练有素，文明执勤，言语规范。

（*）严格执行来访登记制度，外来人员需经确认后方可登记入校。

（*）严格执行请假登记制度，在校人员（包括教职员工、学生）需经校内主管部门准假后，方可登记出校。

（*）进出车辆管理有序，合理疏导，摆放整齐。

（*）每日上下班时间，需在外立岗执勤，保障人员及车辆出入安全。

（*）协助并配合宿管人员进行宿舍楼安全防范，必要时提供支援。

（*）抽调临时保安人员力量，做好园区重大活动安全保卫工作。

（*）做好安全监控工作，实时了解校内情况，如有情况马上上报。

（*）认真贯彻学习安全管理预案，如遇情况及时反应，并立即上报。

（**）完成校方交办的*切临时性工作。

*.宿管人员服务

做好学校交待的关于宿舍的各项工作，维护宿舍的正常秩序，贯彻落实各项规章制度，创造良好的生活与休息环境。

（*）值班时要坚守岗位，精力集中，不干与值班执勤无关的事，处理好相关事务。

（*）认真负责做好学生宿舍安全、卫生管理工作，发现事(故)件苗头及发生突发事件和其它重大问题要及时报告，并尽力做好疏导、劝解、制止等工作。对失盗现场做好保护措施，主动协助公安部门进行调查侦破工作。

（*）负责宿舍所有财产、家具、设施、设备的数量、质量的管理工作。落实到每间宿舍和个人负责，住宿学生要按床位号住宿。宿舍调整后要及时更改并落实到位。对更新换代、调入(出)情况要记录。

（*）负责学生住(退)宿手续的办理，核对宿舍物品等公物使用情况，人为损坏或丢失的，要做好赔偿处理工作。

（*）做好宿舍各项设施及日常工作(如未离舍人员，门窗、水电关停等)。特别对外来人员私自进入宿舍住宿、逗留要查询证件进行登记，对携带大件物品进入宿舍人员要查问清楚，对可疑人员要及时报告。

（*）维护本宿舍楼的正常生活秩序，督促学生遵守学校各项规章制度，保持宿舍的整洁和安静，准时开启和关锁大门。协助学生处对违规(纪)学生进行管理教育，并做好违规(纪)情况登记。

（*）协助学生处对宿舍内务卫生进行督促检查，并协助做好评比工作，对学生经常进行宣传引导，要杜绝起哄事件的发生。发生起哄现象，要及时劝止和报告，协助学生处查问原因，登记楼层、房间及有关人员。

（*）负责宿舍各项维修工作数量、质量的检查验收，及时处理(申报)供电及排水(污)管道及其它设施发生的各种问题。

（*）负责公共环境的清洁卫生的共同管理。

（**）*位宿管员每天午后**:**钟到次日*:**对学生全方位管理，包括（晚自习前、自习中、自习后回到宿舍，次日早操）。

（**）物业人员聘用必须与校方共同面试，具体工作由校方安排。

（**）积极完成部门主管布置的其它工作任务。

*.公共秩序维护管理

（*）安全保卫范围为沈阳市于洪区职业教育中心内部及东门、南门外出口。

（*）组织*支思想素质高、业务能力强的保安队*，执行严格的纪律和岗位责任制，在物、技防设施完善的情况下确保办公楼安全、有序。

（*）由采购人与中标人共同确定值勤岗位、值勤时间、岗位职责等，确保万无*失。

（*）对与釆购人协商确认釆取针对性措施，加强对办公区域、保密室、设备机房、停车场等重点部位的安全防范。

（*）重要出入口实行**小时值班和监控。整个区域做到**小时有安全护卫人员巡查。

（*）确保无重大火灾、刑事案件和交通事故发生。

（*）设立防火工作专项小组，全力配合相关部门做好防火工作；负责大楼所有门窗、照明、公用电器设备等的开、关，及时发现和排除各种安全隐患。

（*）制定突发事件应急处理预案，必要时及时报警并报告采购人，防止事态进*步恶化，协助保护现场。

（*）负责监控室的管理与使用。

（**）其它与安全保卫有关事项。

*.档案资料管理

（*）中标人要建立资料的收集、分类整理、归档理制度。

（*）在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度。

（*）档案资料包括：与物业相关的工程图纸、档案和竣工验收资料：实施管理和服务工作中的各种制度、规程、流程、记录、图表、函件等。

*、 主要岗位人员配置及要求（不少于**人）

中标人必须与所聘用物业人员签订劳务合同，按学校要求设置相关岗位，制定的相应岗位职责。学校对重要岗位的设置、人员录用与管理及*些重要的管理决策有直接参与权与审批权。中标人应承担学校的全部*活杂活，物业公司劳务人员的人身安全及健康状况由中标单位负责，且物业公司劳务人员必须全部按时到岗，在工作当中出现的任何问题包括学校的财产以及物业人员的人身安全，*概由物业公司负责。如物业人员有无故旷岗情况，学校有权对其行为进行罚款。

其中：

（*）项目经理*人

要求：项目经理需具有*年以上学校物业管理经验，责任心强，*官端正，气质端庄，**周岁以下，本科及以上学历，懂工程，会水电，具备全国物业管理从业人员岗位证书，投标响应文件须装订上述学历、资格证书、工作经历证明复印件，原件单装备查。

（*）保洁员*人（教学楼及车间*人，宿舍楼*人，外围*人）

要求：外保洁，男性，年龄**周岁以下，有绿化工作经验。

内保洁为女性，年龄均在**周岁以下，责任心强，身体健康，掌握保洁基本常识。

（*）综合维修*人（水电综合*人）

要求：其中*人需具有*年以上学校物业管理经验，责任心强，*官端正，气质端庄，**周岁以下，男性，全日制本科及以上学历，具备全国物业管理从业人员岗位证书，并持有中级及以上电气类工程师证书。

另*人具有*年以上学校物业管理经验。**周岁以下，男性，熟练操作和维护各种设备，并负责供水系统检查及维护，爱岗敬业，无犯罪前科，责任心强，具备全国物业管理从业人员岗位证书，并持有中级及以上暖通类工程师证书，并有健康证。

投标响应文件须装订上述学历、资格证书、工作经历证明复印件，原件单装备查。

（*）宿舍管理人员*人（男*人，女*人）

要求：年龄在**周岁以下，身体健康，*官端正，有责任心，无犯罪前科。因宿舍需要进行军事化管理且宿管人员需要带学生早操，其中*名男宿舍管理员应具备从军经历，提供相关证明。宿管人员配合学校晚自习管理。

投标响应文件须装订上述证书、证明复印件，原件单装备查。

（*）白班保安员*人，夜班值班员*人

要求：白班，**周岁以下，男性，责任心强，*官端正，身体健康，爱岗敬业，无犯罪前科。保安人员必须持有保安证，其中*名保安必须持有建（构）筑物消防员证。

夜班值班员，要求：**周岁以下，男性，责任心强，*官端正，身体健康，爱岗敬业，无犯罪前科。

*、其他要求

（*）因本项目供水系统特殊性，投标文件必须制定符合项目实际情况的供水管理方案，方案包括但不限于供水系统巡查、设施设计维护、消毒药剂配比，不提供方案或者方案不符合实际的，将按废标处理。

（*）中标人各类管理人员按岗位着装要求统*，言行规范，要注意仪容仪表，公众形象，*些公众岗位录用人员体形、身高要有规定。物业公司必须按照国家有关规定为员工购买社会保险,为特殊岗位人员购买人身意外保险，要求中标人遵守国家及沈阳市有关劳动法律 、法规等有若规定。

（*）中标人在做好工作的同时，有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。

（*）由于中标人管理不到位，导致采购人财产损坏的，中标人赔偿相应的维修费；导致采购人财产丢失的，中标人按照该财产的原价格赔偿。

（*）在签定合同期间招标人的所有财产的安全问题由中标单位负责（如人为事故导致招标方财务的损坏及丢失等)。

（*）中标单位必须配足管理与服务人员。

（*）物业人员餐费由中标单位承担，餐费报价必须合理，在满足现行物价基础上，满足员工日常用餐需求。项目所需劳保物品（包括工作服、保洁材料、绿化工具、基本维修工具）由中标单位购买，优先选用合格品牌产品，避免造成人身伤害。

（*）物业管理范围内设施设备的维修，人工由中标人单位提供，维修材料及配件费用由采购单位负担。在维护过程中所需的材料费、配件费、设备费清单应在修理前交甲方确认。

（*）必须保证物业人员稳定，未经业主批准不得更换。物业人员中不得聘用与业主单位有亲属关系的职员。物业人员必须政治可靠，家庭住址详细，个人资料齐全，留有相应备案。

（**）中标单位签订合同后，全部物业人员必须在*日内到位，组织好交接工作，保证设备运转和各项工作的正常进行。

（**）本次投标报价为完成本项目采购需求所产生的年费用，投标人需保证全体人员工资不得低于沈阳市现行的最低工资标准，包括每个员工的年工资、必须为每名员工缴纳的各种社会保险费（养老、工伤、失业、医疗（含大额医疗））、人身意外保险费、餐费、服装费、各种工具费、材料费、税金。

（**）必须保证物业人员稳定，未经采购单位批准不得更换物业人员。物业人员中不得聘用与采购单位有亲属关系的职员。物业人员必须政治可靠，家庭住址详细，个人资料齐全，留有相应备案。

*、服务标准

？  项目经理：学历证明、全国物业管理从业人员岗位证书

？  维修主管：学历证明、全国物业管理从业人员岗位证书、中级工程师证

？  维修人员：全国物业管理从业人员岗位证书、中级工程书证、健康证

？  宿管人员：健康证、军人证

？  保安人员：保安证、建（构）筑物消防员证

以上所有证书均需在投标响应文件中装订复印件，原件单装备查。

*、物业管理服务考核管理办法

*.考核频率：每月进行考核。考核不合格，责令物业公司立行立改，考核合格后再支付当月服务费用。

   *）定岗定员是否达标

*）服务质量是否符合采购要求

(具体办法按照招标文件要求另行制定)

*）如果考核连续*个月不合格。整改不到位，校方有权终止合同。

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