序号

服务名称

服 务 内 容

服务期限

预算金额（万元）

郑州市房地产大厦物业服务项目

详情见附件

*年

***

内容

服务要求

物业服务中心设置

本园区内设置物业服务中心，办公设施设备较先进完备，应用计算机、电话、传真机、打印机、网络等现代化管理手段进行科学管理，办公场所整洁有序。

服务人员要求

（*）物业服务中心经理有相应的上岗证。有*年以上经理任职经历。

（*）物业服务人员服装统*，挂牌上岗，仪表整洁规范，行为规范，服务主动、热情。

（*）定期对物业服务人员进行物业管理业务知识培训，消防培训及其他培训。

服务时间

周*至周日在物业服务中心进行业务接待，并提供服务，每天接待时间不少于*小时。

日常管理与服务

（*）服务规范应符合郑州物业管理行业规范要求。

（*）公开报修电话，**小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理（在服务时间内），*般修理*天内完成（预约除外）。

（*）对业主或使用人的投诉在**小时内答复。

（*）告知业主或使用人装修须知，制定园区房屋装修申请、备案、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。

（*）建立财务制度，对物业服务费和共用部位、共用设施设备经营收入的收支进行财务管理，做到运作规范、账目清晰。

（*）按有关规定和合同约定规范使用物业维修资金。

（*）建立档案管理制度，建立齐全的物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等]。

（*）制定物业服务工作计划，并组织实施。

（*）每年至少*次征询业主对物业服务的意见，满意率**%以上，对合理的意见与建议进行及时整改。

（**）制定物业服务中心内部管理制度和考核制度。

（**）广泛运用计算机进行管理（含业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等）。

（**）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。

（**）综合服务的其它服务项目达到约定的服务标准。

（**）对违反管理规约（临时管理规约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。

（**）物业内标志明显。

内容

服务要求

地面

每日清扫、每周拖洗*次；*层共用大厅每日拖洗*次；大堂、门厅花岗石、大理石每*月保养*次。

扶手、开关盒、表箱盖、单元门、信报箱

扶手、信报箱、**以下单元门、开关盒、表箱盖每日擦抹*次，**以上单元门、开关盒、表箱盖每*周清洁*次。

栏杆

每天擦抹*次，保持干净，无灰尘。

天花板、公共灯具

每月除尘*次。

进户门

每周擦抹*次。

楼道玻璃

每月清洁*次。

天台、屋顶

每月清洁*次。

地下车库

每日清扫*次。

电梯轿厢

每日擦拭、清扫*次以上，循环保洁。

垃圾收集

每日清理*次垃圾桶，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。

道路地面、绿地、明沟

道路地面、绿地每日清扫*次，并巡回保洁，做到无明显暴露垃圾、无卫生死角；明沟每周清扫*次。

垃圾箱（房）

垃圾房每天冲洗*次，垃圾桶内胆夏季每天冲洗*次，冬季隔天冲洗*次。

果皮箱、垃圾桶

合理设置。每日清理*次，擦拭*次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。

消毒灭害

每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水*次（*、*、*、*月每月喷洒*次），每年灭鼠*次。

内容

服务要求

人员要求

（*）专职人员，以中青年为主，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。

（*）能处理和应对物业内公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。

（*）上岗时佩带统*标志，按需求穿戴统*制服，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。

（*）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

门岗

（*）主要出入口** 小时值班看守、**小时立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。

（*）对进出园区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行确认制度，并进行记录。

巡逻岗

（*）秩序维护人员按指定的时间和路线，对重点区域、重点部位白天每*小时巡查*次，夜间每*小时巡逻*次。

（*）接到火警、警情后*分钟内到达现场，并报告业主委员会或相关单位，协助采取有关措施。

（*）在遇到异常情况或住户紧急求助时，*分钟内赶到现场，采取相应措施。

技防设施和救助

（监控岗）

（*）园区设有报警中心，具备录像监控、楼宇对讲、周界报警、门锁智能卡等技防设施设备的，要求有人驻守，注视各设备所传达的信息。

（*）报警中心接到报警信号后，秩序维护人员*分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问。

（*）园区应有火警、水警、警情应急预案，并在报警中心控制室内悬挂；每年应组织不少于*次的应急预案演习。

车辆

管理

（*）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。

（*）有专职人员**小时巡视和协助停车事宜。

（*）车辆停放有序，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。

内容

运行、保养、维修服务要求

门窗

每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。

楼内墙面、顶面、地面

墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据业主大会决定，组织实施。

楼道灯

完好率不低于**%。

雨、污水管道

区内公共雨、污水管道每年通*次，雨、污水井每月检查*次，并视检查情况及时清掏。

道路、场地等

每周*次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据业主大会决定，组织实施。

安全标志等

对危险隐患部位设置安全防范警示标志，每半月检查*次，保证标志清晰完整，设施运行正常。

供水系统

*、每周对供水设备检查*次以上，每季对水泵润滑点加油，每半年*次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养*次水泵，保证*次供水正常，泵房整洁。

*、每年定期*次清洗水箱、蓄水池，*次供水水质符合国家生活用水标准。

*、高层房屋每年*次对减压阀进行测压并做好记录。

*、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。

排水系统

*、每周*次检查污水泵、提升泵、排水泵，每季*次润滑加油。

*、每年*次对污水处理系统全面维护保养。

*、控制柜电气性能完好，运作正常。

*、污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。

升降系统

*、保证电梯**小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。

*、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业服务企业应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。

*、电梯发生*般故障的，专业维修人员*小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业服务人员接到信息后须在*分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。

弱电系统

*、楼宇对讲系统（可视）：每月*次进行检查与保养，使其**小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。

*、周界报警：**小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭，收到警情时，能同时发出报警信号。

*、监视系统：不定期进行调试与保养，保证各项监控设备**小时正常运行，录像功能正常。

*、电子巡更：根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行。

消防系统

*、 消防泵每月启动*次并作记录，每年保养*次，保证其运行正常；

*、 消防栓每月巡查*次，消防栓箱内各种配件完好。

*、 每天检查火警功能、报警功能是否正常。

*、 每年检测*次探测器，并对全部控制装置进行*次检测，火灾探测器发现损坏及时维修或更换。

*、 每半年检查*次消防水带、阀杆处加注润滑油并作*次放水检查。

*、 每月检查*次灭火器，及时更新或充压。