*、项目基本情况

项目编号：********-**

项目名称：雁江区殡仪馆物业服务采购竞争性磋商公告

采购方式：竞争性磋商

预算金额：***.****** 万元（人民币）

最高限价（如有）：***.****** 万元（人民币）

采购需求：

*、项目概况：

资阳市雁江区殡仪馆物业管理进行服务承揽采购，确保园区的安定有序，进*步提高园区的环境质量，为社会提供更良好的服务，不断提升服务水平，特向社会公开采购物业承揽管理服务，本项目预算为*******元。

仙鹤园（雁江区殡仪馆）位于雁江镇花椒村*组，场馆占地面积约*****㎡；业务综合楼服务建筑区、悼念建筑区、功能建筑区建筑面积*****㎡；绿地面积*****㎡，道路清扫面积*****㎡（不包含入馆道路）。

物业服务地点和范围包括：*、办公楼（含宾馆）、会议室（含悼念厅内）、悼念厅（含休息室、棋牌室）、遗容整理室、遗体冷藏室、解剖室、火化车间、祭奠中心、骨灰寄存室、卫生间（含悼念厅内）及院落等的环境卫生、水电设施设备、治安秩序维护服务、水质景观清理、边坡清理；*、园区绿化维养服务；*、垃圾清运并外运、休息室保洁及床上*件套清洗、电梯维保（含维护保养、急修服务及年检）*、采购人交办的其他服务事项；

项目包括仙鹤园大门（含大门两侧的两层功能用房）、道路、玻璃、水电和下水道、办公大楼地上*层，地下*层，包括综合服务大厅、礼仪接待室、办公室、会议室、值班室、宾馆等；悼念厅**个，分*种规格分别为：****型厅*个，***型厅*个，***型厅**个，***型厅*个，***型厅*个，**型厅*个，除**型和***型外均有*楼；遗体整容室*个，遗体冷冻室*个（*层，含解剖室）；火化车间*个；祭奠中心*个；骨灰寄存室*个；停车场*个；公共卫生间*个；园区绿化有大量不同规格品种乔木、修剪造型灌木以及造型盆景。

*、服务要求：

（*）物业管理服务内容及人员配置

*.服务内容清单

*.人员岗位配置标准（实质性要求）

备注：

*.供应商员配置可优于人员配置要求。

*.供应商自行解决员工养老、失业、医疗、工伤、纳税等相关意外保险及劳保、工作服、胸卡、工资、加班费、过节费、福利、食宿、交通、办公设备等有关问题。

*.供应商所有人员必须按照中华人民共和国《劳动法》的规定执行，如遇到工资纠纷问题由供应商自行解决。

*.供应商须保障所有人员待遇不得低于资阳市最低工资标准，并依法为所有人员购买社保等。

*.供应商需优先考虑聘用本项目所在地失业人员（如涉及提供失业再就业证）、退*军人（如涉及提供退*证）、残疾人（如涉及提供残疾证）。

（*）服务质量标准

总体要求：物业管理公司必须按照国务院《物业管理条例》、《*川省物业管理条例》等相关规定，提供规范化、高质量、高效率的物业管理服务；物业管理服务的质量按照*川省（区域性）地方标准进行考核。

*.基本要求

*.*建立完整的办公区共用部位、共用设施设备档案资料。

*.*管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理师或物业项目经理证书。

*.*严格按照物业管理方案中明确的内容建立质量管理制度、财务管理制度、档案管理制度、打卡制度、保密承诺等。

*.*公司所有职员统*着装，佩戴标志，行为规范，服务主动、热情，语言文明。

*.*公示**小时值班电话，急修白天**分钟内、晚上**分钟内到达现场。夜间设有紧急服务电话。

*.*配备专职管理人员处理服务范围内的公共性事物，并建立完整的报修、维修、回访记录。

*.*每季度进行*次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，满意率**℅以上。

*.客户服务

*.*建立完善的门卫制度，正确引导来访车辆停放，做好来访人员登记、咨询、引领等工作；正确处理信件，对报刊杂志和挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应进行登记，并及时分发送达订户。

*.*参与业主的应急处突。

*.房屋管理

*.*对房屋及附属设施进行日常管理和维修养护，保证使用功能正常，检修和保养等记录齐全。

*.*房屋及附属设施需要维修时，属于小修范围的，应及时组织修复；属于大、中修范围的，应及时编制房屋维修计划和维修资金使用计划，向业主提出报告与建议，并根据业主的决定，及时组织维修（维修资金由甲方支付）。

*.*每天巡查*次服务范围内的楼宇房屋、楼梯通道以及其他共有部位的门窗、玻璃、玻璃幕墙、变压器、配电房、灯具、办公室、会议室的桌椅、水电气等管道、消防设施设备、雨污管道等，定期维修养护。

*.*房屋的维护按有关规定、要求，建立完善的临时管理制度。告知维修人有关的禁止行为和注意事项。每天至少两次巡查施工现场，并配合业主做好安全管理与监督。

*.配套设施设备的维护保养

*.*总体服务目标

*.*.*负责搞好项目共用设施设备的日常维护管理，正常运行率在**%以上。

*.*.*建立完整的共用设施、设备台帐，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

*.*.*设施、设备标志齐全、规范，责任人明确，操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，设施设备运行正常。

*.*.*对共用设施、设备每天巡查*次，做好巡查记录，需要维修时，属于小修的及时组织维修，属于大修的及时编制维修、更新改造计划，向甲方提出报告与建议，根据甲方的决定，组织维修或者更新改造。

*.*.*消防设施设备完好，可随时启用，消防通道保持畅通。

*.*.*设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

*.*.*主要道路及停车场交通标志保持干净、整洁、完好。

*.*.*路灯、楼道灯完好率不低于**%。

*.*.*容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生各种突发设备故障有应急预案。

*.*.**公共卫生设施每周检查至少*次。

*.*.**配电室设备每天巡查至少*次。

*.*.**消防泵房每天巡查至少*次。

*.*.**电梯机房，监督维保单位每月保养至少*次（半年保养和*年保养按规定进行）。

*.*.**避雷设施每年检测至少*次。

*.*.**公共区域内雨水、污水管井每月疏掏*次、每周清理*次、污井每月检查*次；化粪池每季度检查*次，每年清掏*次；雨水、污水管道、化粪池发生堵塞（异常情况）时，及时疏通。

*.*.**烟感报警系统等定期抽查，确保正常有效。

*.*.**监控设备日常巡查建立运行档案。

*.*分项维护标准

*.*.*排水系统

*.*.*.*有防汛预案，每年至少组织*次演练。

*.*.*.*配备有防汛物资（沙袋、防风胶纸、雨具、照明工具、发电机、抽水泵等）。

*.*.*供配电系统及照明

*.*.*.*楼内照明：每日巡视*次，*般故障**小时内修复；其它复杂故障*日内修复。

*.*.*.*楼外照明：每周巡视*次，*般故障*日内修复；其它复杂故障*日内修复；每半月调整*次时间控制器。

*.*.*.*应急照明：每日巡视*次，发现故障，**分钟内到达现场组织维修。

*.*.*.*低压柜：每日巡视*次设备运行状况；每半年养护*次，养护内容包括紧固、检测、清扫等；每季度检查*次电气安全。每半年检测*次接地电阻；每年校验*次仪表。

*.*.*.*低压配电箱和线路：每月检查*次设备运行状况；每年养护*次，养护内容包括紧固、检测、清扫等；每半年切换*次双路互投开关。

*.*.*.*控制柜：每半月检查*次设备运行状况；每年养护*次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫等；每半年校正*次各种电器元件或控制设备的设定值；每年检查*次远控装置。

*.*.*.*配电室、楼层配电间：有门、孔、洞、窗等处的防鼠措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开关标识准确。

*.*.*.*每年检验*次内部核算电能表。

*.*.*.*路灯、楼道灯完好率应不低于**%。

*.*.*电梯

*.*.*.*电梯每年进行 * 次定期检验。电梯检验有效期届满前 * 个月，应向电梯检验检测机构提出定期检 验申请。

*.*.*.*在电梯轿厢内或者出入口的明显位置张贴有效的电梯检验标志；在电梯轿厢内显著位置张贴电梯 使用的安全注意事项和警示标志、使用管理单位名称和维保单位名称及其急修、救援、投诉电话。

*.*.*.*有以岗位责任制为核心的电梯使用安全管理制度。

*.*.*.*电梯紧急报警装置能随时与值班人员取得有效联系。

*.*.*.*日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时组织排除。

*.*.*.*与有相应有效资质的电梯维保单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限 以及双方的权利、义务与责任。

*.*.*.* 按照国家法律法规和相关规定配备电梯安全管理人员。每年至少对电梯安全管理人员进行 * 次特 种设备安全培训，具备必要的安全知识。

*.*.*.* 如电梯发生故障或电梯困人，值班应立即启动应急措施与救援预案。物业服务人员应按照有关预 案处置，电梯维保人员应按规定时间及时到达现场进行施救或处置。

*.绿化美化

绿地养护：对院落公共绿地，要做到管理日常化、养护科学化。其具体质量标准详见下表：

绿地养护质量标准

*.环境卫生维护

管理内容及标准

通过日常保洁工作，使公共环境、区域部位和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损；协助甲方完成爱国卫生运动工作以及疫情防控工作。

保洁部位明细及质量标准见下表：

保洁部位明细及质量标准

*.*.*卫生消毒消杀标准

*.*.*.*编制《卫生消毒消杀标准》，对清洁人员进行培训考核，合格方允许上岗；

*.*.*.*夏季等蚊、蝇、孳生季节每月消杀*次，其他根据季节和当地情况制定具体计划；

*.*.*.*每季进行*次灭鼠，确保操作人员和物业使用人安全，有切实可行措施，不干扰使用人正常生活；

*.*.*.*绿化带环境检查及消杀每月*次；

*.*.*.*共用卫生间检查及消杀每天*次；

*.*.*.*电梯及电梯厅检查及消毒每天*次；

*.*.*.*根据实际情况合理对其他公共部位消毒消杀（根据疫情防控调整消杀频次）。

*.*管理措施

*.*.*建立保洁制度，按保洁工作程序作业。

*.*.*加强业务培训，增强专业技能。

*.*.*落实“*查”(保洁员自查、业主督查、公司抽查)，加强日常监督检查，确保保洁服务满意率达到**%。

*.*.*强化行为规范管理，服装统*、标志齐全、言行文明。

*.*.*项目管理人员对卫生状况和排污管道及排洪沟渠进行每天*次例行检查，并做好记录，整理归档。

*.秩序维护

制定并实施常规防范与技术防范相结合的**小时全天候管理方案。

*.*管理内容及标准

*.*.*常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护办公区公共安全和良好治安秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主安全的行为。

*.*.*.*门岗：门岗全天**小时安全秩序维护，举止得体、态度和蔼，用语文明、礼仪规范，按时到岗，坚守岗位。维护出入口的交通秩序；对外来人员和车辆进行验证、登记和换证，特别是夜间，对外来人员和车辆要加强询问，在《夜间值班记录》中作好详细记录；制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入园区；严禁携带危险物品进入园区；遇到外来人员将大件物品带出园区，即与物主核实，并作登记；禁止并制止任何人将已入园遗体抬（运）出园。

*.*.*.*巡逻岗：按规定路线巡视检查，不留死角；巡查车辆停放情况，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范工作；对办公区内的嫌疑人员进行检查防范；对办公区、悼念厅、遗容整理室、遗体冷藏室、解剖室、火化车间、骨灰寄存室进行安全、防火检查；对设施设备运行进行安全检查；防范和协助公安部门处理各类治安案件；防范和制止各类违反办公区、悼念厅和各业务功能用房管理制度的行为。白天巡查不少于*次，夜间不间断。

*.*.*技术防范：应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对物业区域内的治安情况实施**小时监控，以确保安全。监控的录入资料应至少保持**天（特殊情况除外）。

*.*.*.*对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像措施，并及时通知值班秩序维护员，进行现场处理。

*.*.*.*值班秩序维护员接到治安报警，应迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到公司，监控员对报警处理情况作详细记录，留档备查。

*.*.*.*协助处理突发事件(如火灾，接报治安事件、刑事案件，停电停水，浸、跑、冒、漏水等)，及时报告安全隐患，并按要求紧急处置有关工作。

*.*.*.*对外来人员（治丧、施工、送货、参观等）实行进出记录，按照业主单位来访人员接待管理的相关规定，礼貌有序引导来院接洽工作人员； 对非工作时间进入办公楼的人员应进行详细登记。

*.*管理措施

*.*.*制定秩序员管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强秩序维护人员的工作责任心。

*.*.*强化秩序维护人员的内务管理，开展系统化素质培训，提高秩序维护人员的思想素质和业务技能；制定突发事件处理、治安防爆、火 灾、自然灾害、雨污管网处理、断水、断电处理、消防事故应急处理，定期组织演习。

*.*.*加强对保安人员的行为规范教育，要求服装统*，佩证上岗，语言文明，举止得当。

*.*.*严格执行秩序巡更点到制度，确保巡逻质量，并做好记录。

*.*.*定期检修、保养秩序维护设施设备，确保设备完好能正常使用。

*.*.*保证值勤记录详细、完备，建立安全管理档案。

*.*保安服务人员相关要求

*.*.*供应商根据采购人的要求制定具体的人员编制方案，所有保安人员应持有身份证、体检合格证明，非本市人员还须提供居住证。派驻人员在服务过程中，如需更换，应征得采购人同意。

*.*.*保安人员从业符合保安从业人员的相关管理规定，应知法，懂法，依法办事，灵活执行园区安全保卫整体方案，严格遵守保安从业规范，遵守园区安全管理规定；保安员执行勤务时应着统*保安服装、佩戴统*保安标志。

*.*.*保安人员素质条件：文化程度初中以上，退*军人为佳，男性，年龄**－**岁，身体健康，体貌端正，没有传染病及精神病等不能控制自己行为能力的疾病病史，且无犯罪记录。

*.*.*对所聘用的保安人员要有吃苦耐劳的精神和高度的责任感，受过岗前专门培训并持证上岗，熟知采购人的管理制度，严格认真履行岗位职责，善于发现各类问题，具备*定的管理经验和处置突发事件的能力。

*.*保安员遵守和执行保安行业制度及园区有关制度。

*.*风险责任

*.*.*殡仪馆将对保安服务质量进行全过程监控，若发现有日常工作不到位、不达标、或有违约现象，将依据合同约定，做出相应的违约处理。

*.*.*保安人员在岗工作期间，发生的*切人身伤亡事故，均由供应商负责处理并承担经济和道义上的责任。

*.*.*供应商违反国家相关法规，与聘用人员发生纠纷，均由供应商负责调解与处理。

*.消防管理

根据消防法规的要求，结合实际，切切实实地做好消防安全工作， 确保业主的生命财产安全。

*.*管理内容

*.*.*做好消防监控中心的管理。

*.*.*做好消防设施、器材的管理。

*.*.*保持消防通道的畅通。

*.*.*严禁燃放烟花爆竹。

*.*.*严禁携带、储藏易燃易爆物品。

*.*.*防止电器短路等引发火灾因素。

*.*.*防止雷击引发的火灾。

*.*管理措施

*.*.*制定并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实。

*.*.*制定消防事故处理预案，防患于未然。

*.*.*建立义务消防队，经常组织消防安全学习，每年组织*次消防演习。

*.*.*定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除。

*.*.*做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态，定期检查微型消防站并做好记录。

*.*.*发现违反消防安全的行为，要立即制止。

*.*.*定期开展防火安全宣传教育，向业主传授消防知识。

*.*.*发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。

*.机动车管理

*.*结合物业服务区域的实际情况，制定《机动车管理制度》，在主要道路及停车场设交通标志，确保机动车停放规范有序、区域道路畅通。

*.*临时会议、培训等，车辆统*停放在指定区域，并做好登记。

*.*车辆管理员定时巡检。

**.非机动车管理

**.*制定《非机动车管理制度》，加强非机动车的管理。

**.*自行车（含电瓶车）、*轮车和摩托车必须存放在指定位置。

**.*非机动车需整齐停放，确保美观。

**.*秩序维护人员对停放于物业服务区的非机动车实施不间断巡查， 维护停车安全。

**、会议室清扫服务

**.*根据业主需求提供会室清扫服务。

**.*会前两小时内完成会场清扫工作，大型会议、重要培训、重要会议等提前*天完成。

**.*会议结束后及时打扫卫生。

**.档案服务

**.* 档案查借阅利用，归档检查，库房整理等事务。

**.人员管理

**.*对秩序维护每天进行技能和体能培训；

**.*对工程维护人员不定时进行技能与业务培训；

**.*公司应在每年将培训计划报业主单位备案，并每季度将培训实施情况汇总后报业主单位。

**.应急管理

严格执行《国家突发公共卫生事件应急预案》、《资阳市突发事件应急预案管理办法》等文件要求。

*、其他商务要求

（*）物业服务期限：本项目服务期限*年。

（*）付款方式：园区按月对所有服务人员进行考核，合格后，于次月**日前以转账形式支付**%的上月服务费。每月预留应付服务费总额的*%作为年度考核保证金。合同期满后，根据年度考核结果分级发放。考核分数达**分以上为优秀，按全年预留考核保证金***%全额发放；考核分数达**分为良好，按全年预留考核保证金的**%发放；考核分数达**分为合格，按全年预留考核保证金的**%发放；考核分数低于**分为不合格，扣除全年预留考核保证金。

（*）服务人员待遇：供应商对所聘人员的待遇由供应商按照国家相关法律规定执行（包括：人员薪酬、人员保险等），服装及工作装备、设备也由供应商负责。采购人负责提供基本的办公场所。如发生劳务纠纷或安全事故由供应商负责处理。（实质性要求）

（*）报价要求：供应商的总报价不得高于***万元，否则按超过预算价和最高限价做无效处理。

（*）考核（验收）标准和方法

雁江区殡仪馆物业服务管理配套服务考核办法

为了更好地促进管理服务单位切实履行服务合同，落实物业管理措施，提高服务保障工作水平，使雁江区殡仪馆园区区域物业管理工作标准化、制度化、规范化，创建优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的办公和群众治丧环境，特制订本办法。

*、考核人员组成：甲方成立专门的考核小组，负责对物管服务单位提供的所有服务内容进行考核。

*、考核项目：

原则上按照合同文本中相关条款列表分项进行考核。重点考核以下项目：

（*）安全保卫工作：办公大楼值班保卫、各楼层巡查内保、办公区外围巡查、楼宇防盗监控等。

（*）设施设备管理：供配电、给排水、电梯、消防、日常维修维护等。

（*）卫生保洁：

*、室外保洁：道路、停车场等；

*、室内保洁：办公大楼、会议室、领导办公室、电梯间、悼念厅、遗容整理室、遗体冷冻室、解剖室、火化车间、走廊、过道、墙面、立柱、护栏、各管道井和其他公共区域等。

（*）绿化美化工作：修剪草坪及绿篱、清理枯枝杂物、按时施肥、除虫、松土等。

（*）其他需要考核的服务项目。

*、考核方式：对物管服务质量的考核，采取日常考核、季度考核和年度考核相结合的方式进行，日常考核和季度考核的结果作为年度考核时综合评定的依据。

（*）日常考核

甲方每月至少*次派出专人对工作内容的完成情况进行督促检查，

其余时间不定期抽查，检查人填写工作检查记录由物业公司负责人（或其指定人员）签字认可并整理保存。甲方根据平时检查结果，有权针对出现的问题对物业公司实施处罚，并下达书面整改通知，责成物管公司限期整改。日常检查考核内容原则上按《物业服务日常考核细则》执行。

（*）季度考核

季度考核由考核小组牵头组织实施，每季度最后*月的下旬进行，考核内容原则上按《物业服务季度考核细则》执行。

（*）年度考核

年度考核结合日常考核和季度考核进行综合评定，原则上于年底进行，遇特殊情况可于次年初进行。

*、考核结果的运用

（*）、日常、季度和年度综合考核均实行***分制，评定结果**分为合格，如考评结果未达**分，业主可下达书面通知，如在整改通知书下达后*个月未整改并达标，业主可依据合同减扣总物业费的**%或解除合同。

（*）、因物业管理服务不善造成出现消防、安全、保密等事故 的，该季度考核评定为不合格，造成的损失由乙方赔偿；出现上述重大事故的，造成的损失由乙方赔偿，甲方有权解除合同。

（*）、乙方进行人员调整，须事先书面告知甲方；乙方应遵守国家关于用工方面的法律法规，员工工资、保险、福利等待遇不得违反国家和资阳地区的相关规定，且不得低于乙方投标文件中载明的标准，以保证物管服务质量，否则，甲方有权给予处罚，处罚方式包括扣减物管费等，直至解除合同。

（*）、乙方应当遵守国家法律法规和行政、行业规章等，合法经营；发现乙方严重违反规定非法经营，甲方有权给予处罚，处罚方式包括扣减物管费、赔偿损失等直至解除合同。

*、量化考核细则(详见表*、表*)

表*：物业服务日常考核细则

表*：物业服务季度考核细则

（*）违约责任

合同期内，招标人有权对物业管理工作进行考核，如达不到合同约定的标准， 则招标人有权适当扣减费用：*年内累计*次考核不合格，视为年度考核不合格， 招标人有权直接终止合同，由中标人承担违约责任。

合同履行期限：*年

本项目( 不接受  )联合体投标。

*、申请人的资格要求：

*.满足《中华人民共和国政府采购法》第***条规定；

*.落实政府采购政策需满足的资格要求：

本项目不专门面向中小企业采购

*.本项目的特定资格要求：无

*、获取采购文件

时间：****年**月**日  至 ****年**月**日，每天上午*:**至**:**，下午**:**至**:**。（北京时间，法定节假日除外）

地点：资阳市雁江区骏兴路***号（*川和悦建设管理有限公司）

方式：现场获取。获取采购文件时，经办人员提交以下资料：报名申请表原件（*）、单位介绍信原件（*）、营业执照副本复印件、身份证验原件，留加盖公章复印件

售价：￥***.* 元（人民币）

*、响应文件提交

截止时间：****年**月**日 **点**分（北京时间）

地点：资阳市雁江区骏兴路***号（*川和悦建设管理有限公司开标室）

*、开启

时间：****年**月**日 **点**分（北京时间）

地点：资阳市雁江区骏兴路***号（*川和悦建设管理有限公司开标室）

*、公告期限

自本公告发布之日起*个工作日。

*、其他补充事宜

无

*、凡对本次采购提出询问，请按以下方式联系。

*.采购人信息

名 称：资阳蜀雁祥安殡葬服务有限公司[联系方式]　　　　　

地址：*川省资阳市雁江区滨江碧霞路小品建筑*号　　　　　　　　

联系方式：任女士:***********　　　　　　

*.采购代理机构信息

名 称：*川和悦建设管理有限公司　　　　　　　　　　　　

地　址：资阳市雁江区骏兴路***号　　　　　　　　　　　　

联系方式：刘女士：***-********　　　　　　　　　　　　

*.项目联系方式

项目联系人：任女士

电　话：　　***********

收藏 已收藏

分享