第*章物业基本情况

第*条项目基本情况

项目名称：大庆石油高级中学物业服务采购

物业类型：公建物业

坐落位置：黑龙江省大庆市高新区翔安大街**号

建筑面积：*.*万平方米

物业构成：物业构成明细见*

第*章物业服务事项

第*条保洁服务

（*）室内保洁

*、大庆石油高级中学校园围墙内的道路、绿化带（包含校园围墙外至道路之间*包范围内的绿化带）、体育场及建筑的公共部分。

*、室外的文体设施、道路、楼道、绿化带、室外信报箱、路灯、停车场、单车棚、宣传栏、指示牌、垃圾筒等。

*、各栋楼的走廊、连廊、宣传栏、楼梯及扶手、洗手间、过道、玻璃、窗台、暖气、大门玻璃及个别有需求的办公室等。教学楼的走廊、宣传栏、楼梯及扶手、洗手间、过道、安全防火门、玻璃、窗台、暖气、大门玻璃及个别有需求的办公室等。

*、*栋宿舍的走廊、楼梯通道、扶手、洗手间、玻璃、窗台、暖气、大门玻璃以及浴室等。

*、体育馆、田径馆（包括看台）的地面、楼梯及扶手、洗手间、浴室、过道、玻璃、窗台、暖气、大门玻璃等。

*、食堂地面、楼梯及扶手、洗手间、过道、玻璃、窗台、暖气、大门玻璃等。

*、动力站、门卫房（共*栋）地面、楼梯及扶手、洗手间、过道、玻璃、窗台、暖气、大门玻璃等。

*、校园内地面上、树上的所有垃圾、健身器材、设施设备的保洁；运动场主席台及学生看台座位；全校垃圾清运。

*、玻璃等冬季每月至少要擦拭*次，其他季节每周至少要擦试*次。要求：用酒精擦拭，玻璃透明、见光见亮，重大活动时随时擦拭。

**、各实验室、阶梯教室、图书馆、阅览室、会议室、值班室、体育馆、备课室、功能室等有专人负责。要求：（*）上述位置外围环境及各种摆放物、悬挂物每天清理，保持整洁。（*）内部卫生要保证没有活动时每周清扫*次，有活动时要保证活动前与活动后各清扫*遍。同时按管理人员要求定期清理，标准同上述各项相近部位要求。

**、其它教育教学、学生活动等需要保洁服务的场所要随叫随到。要求：按相关工作人员要求清扫。

**、学校有考试任务时，室内外保洁要全员参与服务。要求：服从指挥，按时到位，保质保量。

**、遇有各种赛事、集会时要随时为场地、及工作人员提供各项保洁服务。按管理人员要求清扫。

**、在体育馆内随时进行的其它教育教学、学生活动及比赛类活动时，要随时提供保洁服务。按管理人员要求清扫。

**、按照市卫生部门和学校的要求，制定学校消毒计划，按计划开展消毒工作，形成消毒记录，按月上报学校存档。（消毒范围包括走廊、教室、卫生间、寝室、各办公室及学校要求的功能室等）

**、每年进行不少于**次有效的校园内灭蚊、灭鼠工作。

**、校园内硬化地面路面冬季清雪，小雪*小时必须清扫完毕，中雪*天之内清扫完毕，大雪*天内清扫完毕，积雪外运依据当天积雪情况而定，包括假期，清雪工具和设备及外运积雪费用由供应商自行负责。

**、冬季校园内各楼体外大门安装门扶手护套及防滑垫，及时更换门帘。

**、寝室所有房间及房间内卫生间于开学前及放假后统*集中清扫消毒*次。

（*）室外保洁

*、地下雨排污排管网、化粪池的疏通、堵漏，污水井、化粪池、隔油池清掏每年至少*次，雨排井每年春季、秋季各清掏*次，保证排水通畅。清理污水井、化粪池、隔油池、雨排井应在采购单位监督下进行。

*、垃圾收集要求：收集点及垃圾箱周围无散落垃圾、无污迹、无异味，定期消毒；垃圾封闭存放并及时清运无滞留，保证每日至少清运*次；有重大活动或大型考试，依据校方要求及时拉运。

第*条绿化服务

*、草坪管护

（*）草坪浇水：早春草坪发芽前，*月上旬要对草坪进行清理，*月中下旬(日均气温在*℃以上时)，要及时浇足返青水。

（*）草坪施肥：每年早春施肥*遍，可结合浇返青水时进行施用农家肥每亩用量****千克。

（*）草坪修剪：根据不同生长节令及草坪生长情况，每年不少于*次。

（*）草坪除杂草：*般应采用草用人工清除，并遵循“除早、除小、除净”的原则。

（*）草坪病虫害防治：要采用物理防治和化学防治相结合的综合防治方法。

（*）草坪有缺、断苗现象的要及时补植，保证草坪整齐美观。

*、树木养护

（*）浇水：每年树木萌动前要浇*遍返青水，封冻前要浇*遍封冻水，在正常生长季乔灌木每年要根据气候情况再浇*遍透水，灌木等浅根、低矮树木如遇干旱年景要视具体情况适时增加浇水*-*次数不等，保证水分供应。树木水盆培土、清理。

（*）树木修剪：乔木每年至少要抹牙*遍，及时摘除树干上的萌枝，整形树和绿篱每年要修剪*次或以上，及时剪除嫁接类树木如金叶榆、垂榆等砧木萌生的枝条保证树冠、剪型色彩的*致统*。所有树木的病死枝、死树要随时清理。死树和修剪产生的垃圾运出校园，不许在校园内堆放。死树伐除，根部不超出地面。

（*）病虫害防治及施肥：根据树木生长情况，定期喷药（每年*月*日前完成）、施加有机肥或有机肥与化肥混施，及时进行病虫害防治，防止重大病虫害发生，树木每年施肥*次，保证树木健康。

（*）校园内所有杨树、柳树、榆树、松树、糖槭、桦树、果树等树干全部涂白（每年*月*日前完成）。

*、花卉养护

学校有草花和室内花卉。原则上要适时浇水，基肥与追肥结合施用，及时拔草或铲草，及时摘除残花枯叶，保持健康的植株和美化效果。

第*条公共设施设备维修养护服务

*、工作内容

（*）校区所有木铁门、铁栏杆、室内外水暖电的修配。

（*）日常电器维修维护，如（热水器、空调、电风扇）。

（*）属常规维修有：更换灯管、灯泡、镇流器、跳泡、开关、插座、插头、空开、灯具、开关箱和安全指示牌维修；更换水嘴、软管、大小便器冲洗阀、大小便器、水盆、阀门；疏通地漏、热融管线和暖气维修；学生桌椅、教师办公桌椅、书柜、铁柜、更换门面、合页拉手；窗户、纱窗、窗帘架、窗帘维修；浴池上下水、更换喷头、混水阀；室外路灯、步道砖和马葫芦检查及处理；室内处理墙壁爆皮和棚裂缝等。

（*）临时性的紧急维修如：大风应急抢修、防洪应急抢修、校区内突发的抢修工程（如水管爆裂、暖气爆裂、水暖地下管网漏水、电力抢修）等，负责或配合校方交办的其它应急维修工作。

（*）常规维修里的特种工作有：通马葫芦管线，烫马葫芦管线（冬季冻）；清理马葫芦、化粪池；清理楼面雨搭卫生等。

（*）常规维修以外的工作有：学校各类大型活动如接待检查、文体活动、艺术节、运动会等，挂条幅、插彩旗、部置场地等；帮助教工搬迁办公室等。

*、工作标准

（*）供应商提供各工种技术工人由校方根据学校日常维修具体情况统*派工管理，**小时保障校内维修工作。

（*）常规维修接到派工后*小时内完成，如疏通室内外下水、疏通污排井、疏通雨排井、维修更换龙头洁具、更换卫生间感应器、维修门窗、更换玻璃、修补磁砖、维修锁具、维修室内外电线电路、变压器、配电柜、配电箱各种电器设备、维修更换开关插座灯具、维修路灯、修补护栏、空调维保、维修办公家具等。

（*）较为复杂的电气水暖维修**小时内完成，土建维修不超过**小时。（建筑屋面**㎡以内局部防水修复、雨排管修复、破损路面修复、破损散水坡修复等，材料由供应商负责）

注：如有特殊原因不能完成及时汇报校方负责人，根据校方要求重新制定维修方案

（*）维修所有工具、材料由供应商自备，必须符合国家质量标准和安全标准。

（*）维修工必须爱校如家，安全用电，节水节电，防止发生安全事故和水电的浪费。

（*）维修工必须熟练掌握本岗位的工作技能，每天要巡视自己的工作范围，发现问题，能维修的立即维修，不能维修的，要及时上报。每天要巡查自己工作区至少两次。

（*）维修服务人员要详细记录报修情况，填写维修任务单，及时维修，做好维修记录；项目经理每日及时向报修人了解维修情况，维修态度。遇有重大情况应该及时通知学校相关部门。维修记录不得私自涂改，月底上交学校相关部门保存，学校也会定期向有关人员了解维修情况，作为学校考核维修工作的重要依据。

（*）维修精细、美观、质量高，维修部位维修后要和其附近环境基本保持*致，维修结束后，要把场地卫生搞好。

（*）电工每天要检查楼内的走廊、楼梯、缓台、应急通道的灯具（含应急灯、安全指示牌）是否完好，灯是否亮。如有损坏或不亮，应及时修理。

（**）室外维修人员每天必须按规定的巡查路线巡查。巡查内容：各类井、路灯、教学楼外立面墙砖、道路。重点：（*）上下水及暖气是否漏水；（*）井盖是否完好；（*）路灯、墙砖及悬挂物是否有要脱落现象；（*）道路是否有塌陷。时间：白天巡查时间：*点**分开始，晚间**点**分开始。巡查时发现存在安全隐患的，应及时处理并上报总务主任或学校值班领导。

（**）电气设备、线路、变压器及高低压柜等每周至少检修*次。

（**）维修工使用的各种维修工具、维修材料必须符合国家质量标准和安全标准，提倡使用环保材料。维修时按规范施工，否则施工时出现任何问题（如：安全问题、材料浪费、拖延工期等）由承包方负责。

（**）维修工必须持证上岗，电工必须持有国家承认的专业证，并把证件复印件交由学校相关部门保存。

（**）维修人员必须穿维修服，佩戴维修工牌，文明施工，安全施工，礼貌待人。维修工人必须上人身保险。因维修造成的人员伤亡，财产损失，由中标企业自行承担。

（**）建立值班制度，全面负责值班期间的维修任务，做好交接班记录。周末和假期轮休，保证维修人员在校。

（**）大型考试、重大比赛、重要活动必须全程参与，校内短途运输和搬运等工作，要服从指挥，按时到位，保质保量。

（**）按时保质保量完成学校交给的其他任务。

第*条秩序维护服务

（*）安保人员服务礼仪

*、工作时间内按照规定着本岗位工服，佩戴工作牌、工作帽，工牌佩带在左胸显眼位置。工服保持整洁，无明显污迹、破损。保持良好站姿和坐姿，维护学校形象。

*、工作场所保持肃静，不可大声喧哗，不得聚众开玩笑、唱歌或争吵。

*、接待来访人员要使用敬语，做好“请”字当头，“谢”字不离口。要切忌使用“喂”来称呼来访人员。应答来访人员的询问时要站立说话，停止手中的*切活动，说话时应面带微笑，亲切热情，使用文明礼貌用语。

*、遇有外来人员（检查人员）需起立敬礼，使用文明礼貌用语，做好来访记录，经校方接待人员核准同意后，方可放行。

*、工作期间精神饱满，充满热情，面带微笑，声音亲切。站岗时不倚靠在其他物体上，双手不拿与工作无关的物品、自然下垂或交叉于腹前或背后。走路、站立不得松松垮垮、精神不振、无精打采、*副懒洋洋的样子。

*、工作期间不得聚众聊天或打扑克；不得在服务区内吸烟、饮酒、吹口哨等。

*、所有来电，务必在*响之后、*响之内接听。拿起听筒必须使用文明礼貌用语，讲“您好，这里是大庆石油高级中学”。认真听取、记录来访人员所讲内容。讲话应礼貌、清楚，并保持适中的音量。

*、在岗上不得打私人电话，家人有急事来电，应从速简洁结束通话。进办公室时，必须叩门，得到同意后，方可进入。进入办公室说明事情时，应简明扼要，不得拖延逗留时间。事毕，马上离开并轻轻把门关上。

*、叩门时，用中指第*关节以适度力量连续轻叩*次，若无回应，隔*秒后，再叩第*遍。

**、在校园内都要穿着本岗工服。

（*）、文明礼貌用语

*、见面语:您好、请进、请坐、欢迎光临

*、称谓语：同志、师傅、先生、女士、同学、小朋友

*、告别语：再见、谢谢、欢迎再来

*、指示语：请您稍等、请您登记

*、歉意语：对不起、请原谅、抱歉、让您久等了

*、回答语：没关系、别客气

（*）、交接班制度

*、按时交接班，接班人员应提前**分钟到达岗位。接班人员未到达前，在班人员不能离岗。

*、接班人要详细了解上个班执勤情况和当班应注意事项，应做到*明：上班情况明，本班接班事情明，物品、器械清点明。

*、交班人在下班前必须填好值班记录，应做到*清，本班情况清，交接问题清，物品、器械清。

*、当班人员发现的问题要及时处理，不得移交给下班的事情要继续在岗位处理完，接班人协助完成。交班时要做好记录和签名。

（*）、安保人员工作程序与工作标准

*、校园内各岗位工作程序

*.*校园内各岗位公共秩序维护员**小时上岗，早*:**交接班，晚*:**交接班。

**月-*月（冬季立岗时间）*:**-*：**？？？**：**-**：**？？？**：**-**:**？？？**:**-**:**由*名公共秩序维护员立岗。（假期除外）？？？？

*月-*月（夏季立岗时间）早*：**-晚**：**由两人轮流立岗。*人每**分钟更换*次。不立岗人员为机动人员。（假期除外）

*.*在学生上、放学时间提前摆放好路障，做好疏散学生工作，维护学校上、放学纪律，避免发生意外。

*.*对人员盘查时首先立正敬礼，用文明礼貌用语，如发现可疑情况（如外来施工人员，闲杂人员、收废品人员、携带物品较多人员、推销人员等）用歉意语结束；如盘查属可疑人员则严禁进入校门。

*.*对进入校门的车辆或来访人员盘查登记时，立岗秩序员须敬礼问好，请其出示相关证件，及时与校方联系、允许进入后方可同意进入，并做好相关记录；遇到不理解的来访人员，要礼貌地对其解释相关规定。待来访人员登记后，说“谢谢您的配合，再见（请慢走）！”

*、校门岗工作标准：

*.*门岗立岗的公共秩序维护员站姿挺拔，严禁随意走动、张望。

*.*公共秩序维护员室外执勤姿态端庄，服装整齐，动作规范标准，精神饱满。

*.*室内执勤坐姿要端正，严禁倚靠、坐卧、做与执勤无关的事。

*.*接待登记要礼貌待人，文明执勤。先问“您好，您到哪里，请您登记。谢谢，再见”。对拒不出示证件，不接受检查的车辆、人员绝不放行，对寻畔滋事、醉酒、闹事者可通知巡逻人员，或拨打***进行报警处理。

*.*对于外来车辆进出要严格检查，认真登记，发现可疑人、事、物品，立即报告。

*.*执勤室内干净整洁，无杂物，闲杂人员禁止入内。

*.*警械器具、公用设施、安全门控制器要爱护，正确使用，严加保管，保持良好的工作状态。

*电梯管理员岗位职责

*.*进行电梯运行的日常巡视，记录电梯日常使用情况。

*.*制定和落实电梯的定期检验计划。

*.*检查电梯安全注意事项和警示标志。

*.*要妥善保管电梯钥匙以及安全提示牌。

*.*发现电梯运行事故隐患需停止使用的，有权作出停止使用的决定，并且立即报告本单位负责人。

*.*接到事故报警后，立即赶赴现场，组织电梯维修作业人员实施救援。

*.*实施对电梯安装，改造，维修和维护工作的监督，对维保单位的维保记录签字确认。

*监控保安岗位职责

*.*控人员必须认真履行岗位职责，全面完成领导交办的各项工作任务。

*.*要有高度的工作责任心，严格遵守监控系统的操作规程，及时掌握各种监控信息，不得随意调整监控目标。

*.*在监控过程中发现可疑情况，要及时、准确通知巡逻人员前去处理、跟踪，必要时及时上报主管领导。

*.*要对当班监控情况认真登记，做好值班记录；在交接班时，认真填写交接班记录，不得涂改、缺页。

*.*监控人员必须按照规定时间上下班，不得迟到、早退、擅自调班，严禁脱岗、睡岗。

*.*在监控室内不得做任何与工作无关的事情。

*.*如有设备发生故障，应及时上报并做好记录。

*.*监控人员应认真履行职责，保守秘密，不得对外宣扬议论有关监控录像的内容。

*.*应保持监控室卫生清洁，不得将于工作无关的个人物品带入监控室内。

*.**自觉加强监控室的管理，无关人员未经许可不准进入监控室。非公安人员查询监控记录的，必须请示安委办领导批准，并做好登记，未经批准*律谢绝查询。

*.**监控人员对监控到的打架、斗殴、盗窃、火险、交通事故、突发群体事件、以及其他有有价值的监控资料等要及时保存，并做好记录。

*.**定期对监控设备进行维护，保持设备清洁卫生，确保设备正常运转。

*更夫岗位职责

*.*尽职尽责、坚守岗位，认真做好检查记录。

*.*严格遵守学校各项规章制度，严禁在岗期间做与工作无关的事情。

*.*熟悉学校水、电、暖分布情况，熟记火警、匪警报警电话，熟练使用灭火器材，发现隐患及时处理并报告。

*.*严格把好楼门，净楼后不得闲散及外来人员进入楼内。

*.*做好*查工作：*是净楼巡查，检查并及时关闭楼内水、电、门窗；*是半夜巡查，如遇突发情况，保护好现场并及时报告，*是清晨巡查，检查是否安全无事。

*.*按时开、闭学校安全报警系统。

*.*不擅自离岗，不得找人代班。

*.*注意保持工作岗位卫生。

*.*听从指挥，服从管理，及时完成学校交办的临时性工作。

*消防控制室值班人员岗位职责

*.*负责对各种消防控制设备的监视和运行，不得擅离职守，做好检查、操作等工作。

*.*熟悉本单位所采用消防设施系统基本原理、功能，熟练掌握操作技术，具有处理初期火灾能力，协助技术人员进行修理、维护，不得擅自拆卸、挪用或停用，保证设备正常运行。

*.*发生火灾要尽快确认，及时、准确启动有关消防设备，正确有效地组织扑救及人员疏散，给领导决策当好参谋，并及时报警，消防队到场后，要如实报告情况，协助消防人员扑救火灾。

*.*对消防控制室设备及通讯器材等要进行经常性的检查，定期做好各系统功能试验，以确保消防设施各系统运行状况良好。做好交接班工作，认真填写值班记录及系统运行登记表和控制器日检登记表。

*.*积极参加消防业务学习和专业培训，不断提高业务素

第*条宿舍安保服务

（*）具体工作

*、做好宿舍的安保工作。按照学校生活服务中心对住宿生的安排，做好住宿生登记、安排工作，并建立住校生管理档案。

*、做好住宿生的安全管理工作。每天中午、晚上要做好住宿生归寝情况统计工作，严格落实未归寝学生去向。

*、做好宿舍的安全管理工作。调查并协助校方处理寝室内发生的违纪事件，保护好住校生的人身财产安全。

*、做好假期值班工作。安排好国庆长假、寒假、暑假等假期的值班工作，如有学生留宿，要做好学生管理工作。

*、做好新生开学前的准备工作。提前*天开始，按照学校要求做好迎新工作。

*、做好公寓公共物品的保管和检查工作，发现问题及时上报，并做好责任人的追查工作。

*、按照学校要求做好公寓楼的安全管理工作，确保消防设施完好，消防通道畅通。

*、做好学校安排的其他工作。

（*）白班工作细则

*、每天早上*:**分上岗；

*、*:**分所管楼层巡检；

*、早*:**点晨会，取考核单；（上交前*天的考核记录）

*、*:**--*:**分各自回所管楼层*次巡检；

*、中午**:**分必须在所管楼层迎接回寝学生；

*、**、**分-**:**分学生午休，安保人员要在所管楼层来回巡视，保证住宿学生的休息质量；

*、**:**分-**:**分所管楼层巡检；

*、下午**:**—**:**点期间，不定时巡查至少*次以上，重点检查水、电、火等。

（*）夜班工作细则

*.晚上**:**必须到岗：

*.**:**分必须在所管楼层迎接回寝学生；

*.**:**分开始查寝；认真清查每个学生，没按时回寝的学生。应及时与班任和家长联系并做好记录；

*.**:**督促学生熄灯；

*.**:**—**:**点，安保人员要在所管楼层来回巡视，确保住宿生的休息质量；

*.夜班人员遇到学生突发情况，首先要控制好局面，然后再通知舍务主任和学校总值班；

夜间如有学生突发疾病，安保人员也要及时与家长、总值班联系，不许私自向学生提供任何药品，以免学生产生过敏引发意外。

第**条其他方面

*、电气维保：包括高压入户后开闭所、配电间、各楼体入户后强电弱电间、空调检修充氟、各楼内排风系统检修等设施设备维护、检测、保养等，需出具有效的检测报告。

*、燃气维保：包括管线、阀门、仪表等设备检测、维修、保养等（包含管线吹扫），保证安全运行，需出具有效的检测报告。

*、电梯维保：包括设备检测、日常维护、保养等，需出具有效的检测报告。

*、消防维保：包括消防监控、消防设施设备管线检测、维修、保养等，保证正常运行，需出具有效的检测报告。

*、安防监控维保：包括设施设备线路探头检测、维护、保养等，需出具有效的检测报告。

*、水暖维保：包括综合泵站设施设备、各楼体入户后阀组管线、燃气锅炉（*台）、热水器、净化水设备等维护、检修、保养等，需出具有效的检测报告。

*、校园内亮化设施设备维护：包括校园内亮化设施设备检测、维修等（校园东门、南门、西门亮化区域，*#、*#、*#、*#、*#楼亮化区域，运动场北侧校训亮化区域等）。

*、地下管网维修抢修：包括污水提升站、污排管网、雨排、马葫芦等抢修处理。

*、楼体防水处理：各楼顶防水层、雨搭、天沟、排水管及楼内卫生间、浴室等部位发现滴漏情况，及时补漏，保证教学及生活正常运行。

**、建筑物外立面墙砖脱落处理：发现安全隐患，及时修补处理。

**、种植园方面：面积***米****米，设置喷灌设备，提供校方所需教学用种子、菜苗（种类不少于**种，根据校方要求提供）、架杆（不少于****根）等，山区（****平）种植格桑花，山区与种植园区间（****平）种植向日葵（横竖间距**公分），冬季在种植园基础上浇灌冰场**米***米（垫土，平整地基，冰层厚度不低于**公分），所需农用工具、设备及浇灌冰场工具、设备由中标公司负责提供。

**、养殖园方面：负责养殖园的日常维护、防疫、消毒等，保证正常运行。（保持养殖园内兔子数量不少于**只、鸽子数量不少于***只、野鸡数量不少于*对，中标方提供饲料，确保动物状态良好。）

**、湖区方面：包括喷泉系统、电力系统、排水系统等设施设备的检修、养护，湖区坝体维护，湖内荷花补种（不少于***棵），湖内鱼苗投放（锦鲫***尾、大小不少于**公分，鲫鱼***尾、大小不少于**公分，红鲤鱼**尾、大小不少于**公分，鲤鱼***尾、大小不少于**公分，泥鳅***尾、大小不少于**公分），提供饲料；冬季浇灌冰上游乐场地（湖区面积约****平米）。

**、学校临时、突发性活动方面：学校临时、突发性活动所需要的警示牌、导引牌、区域指示牌、隔离带、隔离桩等物品制作及摆放。

第*章物业服务目标

第**条乙方须按下列约定，实现以下目标：

*.本项目接管*年内，全面导入并融合*******：****国际质量管理体系，完成*******：****国际质量体系贯标工作并纳入体系运行。

第**条乙方须按下列约定，实现目标管理：

*.保洁、绿化管理指标：

（*）保洁达标率***%；

（*）绿化完好率***%。

*.安全事务管理指标：

（*）治安案件管理指标***%（全年无因管理责任引发的治安、刑事案件，以公安机关立案为准）；

（*）消防管理指标***%。

*.房屋配套及附属设施、设备管理指标：

（*）房屋及配套设施完好率***%；

（*）道路、广场、车场完好率**%以上；

（*）排水设施完好率***%；

（*）共用文体休息设施、园林小品雕塑完好率**%以上；

（*）共用设备设施完好率**%以上；

（*）大型重要机电设备完好率**%以上；

（*）消防设施设备完好率***%；

（*）照明设施好率***%以上；

（*）房屋*修急修及时率***%；

（**）维修工程质量合格率***%。

*.各项服务指标：

（*）有效投诉率≤*起/年、投诉处理率***%；

（*）客户满意率**%以上；

（*）回访率***%；

（*）管理人员专业岗位合格率***%；

（*）保密工作保证率***%。

第*章服务期限

第**条****年*月**日至****年*月**日

第*章服务费用及付款方式

第**条中标金额，*年总计为人民币*佰*拾万元（大写）：（￥：*******.**元）；

第**条上述费用包括成本费、利税、运杂费、人员工资、福利、各种保险费用、及保洁工作所需要的保洁用品、大垃圾袋、工具、员工服装、设备以及其他全部费用。

第**条按照《黑龙江省物业服务收费管理办法》的规定，房屋的共用设施、公用场地的维修、养护费用作如下约定：

*.房屋共用部位的小、中修维护费用，由乙方承担；大修和更新改造费用，由甲方承担。

*.房屋共用设施、设备的小、中修维护费用，由乙方承担；大修和更新改造费用，由甲方承担。

*.市政公用和附属建筑物、构筑物的小、中修维护费用，由乙方承担；大修和更新改造费用，由甲方承担。

*.附属配套建筑和设施的小、中修维护费用，由乙方承担；大修和更新改造费用，由甲方承担。

第**条付款方式：

由采购单位自行结算付款给供应商。（付款时需依据采购申报单、中标（或成交）通知书、验收结算书、设备验收单、发票复印件、采购合同、固定资产验收单等采购资料结算）。校方根据项目需求中考核办法计算出分值，月考核分数达到优秀时，支付全额服务费，月考核没有达到优秀时，按扣*分折合为**元计算,从供应商当月服务费中扣除，供应商每月结算时，要有学校保洁、绿化、维修、安保、宿舍安保部门负责人签字的考核清单，双方确认当月得分后结算付款。学校依据月得分，按季度支付服务费用。每季度向乙方支付物业服务费，每年度分*次付款。

第*章双方权利义务

第**条甲方的权利义务

*.审查乙方拟定的物业管理制度和应急预案。

*.审查乙方提出的物业服务年度计划。

*.负责处理在承接查验中发现的问题，协调施工单位进行整改。

*.负责检查监督乙方服务工作的实施及制度执行情况，对乙方的服务情况进行验收。

*.对于因乙方自身原因而未达到本合同约定的服务质量和目标的，甲方有权要求限期整改。

*.甲方有权对乙方的服务人员进行监督、检查，甲方有建议更换不合格服务人员的权利。

*.在合同期内，甲方提供的物业服务用房，由乙方无偿使用，未经甲方同意不得改变房屋使用用途。

*.负责收集、整理物业服务所需的全部图纸、档案、资料，在本合同生效**日之内移交给乙方。

*.按照本合同约定支付物业服务费用。

**.协调处理本合同生效前发生的遗留问题，办理好物业服务交接工作。

**.协助乙方做好物业服务工作和宣传、教育工作。

**.如乙方严重违反合同规定，经甲方警告后仍不整改的，甲方有权利上报采购管理部门，限期整改。

**.*年中出现*次（含*次）不合格的考核情况或物业部门在服务期间发生重大责任事故的，在督促、考核处罚仍不能履行合同，完不成学校交办的工作或给学校造成不良影响的，学校将上报政府采购相关部门，对中标企业进行处罚。

**.因物业部门未尽职责，给学校造成损失，经有关部门鉴定属实，学校有索赔的权利。

**.有教育学校教职员工及学生遵守各种物业管理制度，共同保持*个良好的工作学习环境，维护共同利益的义务。

**.物业部门在服务过程中出现人数没有达到甲方要求、相关人员工资没有达到甲方标准、工资延迟发放、服务质量不达标等现象时，在督促、考核处罚仍不能履行合同，完不成学校交办的工作或给学校造成不良影响的，学校将上报政府采购相关部门，对中标企业进行处罚。

第**条乙方的权利义务

*.按照物业管理方案，服从甲方管理，开展管理服务工作。

*.按照本合同约定向甲方收取物业服务费。

*.按照有关法律、法规及本合同的约定，制订物业管理制度、各项规章制度、操作规程以及年度工作计划等报甲方审查并严格执行。

*.保管好甲方提供的设施、设备和用品，由于保管不当造成丢失、损坏由乙方负责维修或更换。

*.对物业使用人违反管理规定的行为，针对具体行为并根据情节轻重，提请甲方或有管理权的管理部门采取批评、规劝、警告、制止等管理方式。

*.负责编制房屋、附属建筑物、构件物、设施设备的年度维护计划和大中修方案，提交甲方审定。

*.对于设施设备的质量问题，按验收结果和实际问题发生的情况，编制《遗留问题备忘录》，以书面形式向甲方提出扣留施工单位质量保证金或维修建议。

*.对本物业的共用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商，经甲方同意后报有关部门批准方可实施。

*.乙方在合同生效后，立即实行进场服务，开荒保洁、室外保洁、秩序维护，到季节时，及时修补室外绿地、绿化隔离带等。

**.乙方必须尊重甲方对乙方的服务人员进行监督、检查权，并根据甲方的要求进行调整、更换不合格服务人员，修正服务计划。

**.因乙方服务不到位、管理不完善或乙方工作人员未能尽职造成甲方或第*方权利侵害的，由乙方自行承担相应的损失，并承担相关的行政责任和经济责任。由此给甲方造成的影响和侵害，乙方应当负责消除影响，停止侵害，并就因此给甲方造成的损失承担相关赔偿责任。

**.乙方工作人员因工作失误、公司管理不完善、培训不到位等原因安全生产责任事故或意外伤害责任事故，由乙方自行承担损失，并承担相关的行政责任和经济责任。由此给甲方造成的影响和侵害，乙方应当负责消除影响，停止侵害，并就因此给甲方造成的损失承担相关赔偿责任。

**.合同终止时，乙方必须向甲方移交全部物业管理用房及物业管理的全部资料。

第*章违约金及违约责任

第***条履约保证

乙方向甲方交纳合同总价*%的履约保证金，成交方的履约保证金在项目验收合格服务期满后无产品质量及服务问题，经采购单位确认且我中心财务收到符合退款要求的全套资料后两周内无息退还。

第***条经甲方履行管理职责过程中，发现工作人员有违反第*章规定的服务内容时，乙方应及时整改，甲方有权每次视情节在本月应付乙方服务费中单方扣除**至***元的违约金。乙方不履行、不完全履行或者不适当履行本合同应尽义务，视为违约。违约行为的确认程序为：

*、甲方管理人员通知区域内乙方负责人到达责任现场；

*、确认现场服务违约事实；

*、书面登记违约行为，登记中应包含扣除服务费的具体金额；

*、乙方责任人对违约事实及违约行为签字确认。

第***条甲方违反本合同第*章的约定，无正当理由拖欠或拒绝支付给乙方服务费用，造成乙方经济损失的，甲方支付乙方应付款项及利息。

第***条乙方违反本合同第*章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权清退乙方，解除本合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第***条在合同约定的每个物业费用支付周期内，按照上述第***条规定的程序，乙方出现*次以上的违约行为，甲方有权单方扣除乙方履约保证金；乙方在连续两个费用支付周期内均出现*次以上违约行为，甲方有权单方解除本合同，扣除应付物业管理服务费用。由此造成甲方经济损失的，乙方予以赔偿。

第***条违约事项出现后，停止资金结算事宜。至违约事项消除，并经双方书面确认后，重新开始资金结算，资金结算日期相应顺延。

第*章附则

第***条自本合同生效之日起**天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。

第***条甲方对本合同各项服务内容及标准具体要求，与乙方另签定补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第***条本合同之、补充协议均为合同有效组成部分。

第**条不可抗力

*.在合同有效期内，任何*方因不可抗力事件导致不能履行合同，双方可协商延期或终止合同。

*.不可抗力发生后，应立即通知对方。并提供有关部门权威机构出具的证明材料。

第***条争议的解决方式

争议出现后，双方应本着友好协商的原则共同解决；协商不成的，双方均可向物业所在地管辖权的人民法院提起诉讼。

第***条合同鉴证备案：本合同*式*份，甲方、乙方各执*份，备案*份。本合同须经各方签字、盖章后生效。合同内容如遇国家法律、法规及政策另有规定的，从其规定。

第***条合同期满本合同自然终止。双方如续定合同，应在该合同期满**天前向对方提出书面意见。