物业管理服务费构成明细

*年合同金额合计：小写：******元大写：*拾*万*仟*佰*拾*元

付款方式：乙方进场*个月内，经甲方考核无任何违反合约事宜发生，则甲方支付*个季度的物业管理费，以后以此类推。

物业管理范围及要求：

*、房屋建筑的日常*般性维修、养护和管理，包括：屋顶、窗户、承重结构、楼梯间、走道通道、外墙面清洗等。

*、公共设备、设施的运行、维修、养护和管理，包括：给排水设备、办公楼室内外公共照明设施、消防设备、大门电动门、球场以及附属建筑物（包括传达室、车库顶、停车坪）的日常维修、养护和管理。所有办公室内的门锁、灯具、开关、所有卫生间的*金件等的日常维护和损坏的更换。

*、办公楼内全天候和外围设备设施和停车场的安全保卫工作。包括：办公楼内全天候、全方位安全监控和巡查，指挥车辆的有序停放与管理；消防系统与安全监控系统的管理。

*、维持公共秩序，做好治安防范工作，负责**小时来客登记、巡逻护卫及公共秩序管理；

*、文件、邮件、包裹、报刊杂志（含订阅）收发、分拣、投递管理和服务，做好收发登记。

*、机关食堂的设施设备维修、垃圾清运。

*、办公楼内外公共场地的清扫保洁，垃圾的收集与倾倒须到指定地点；室内外常规性的除“*害”及白蚁防治。

*、*年两次外墙清洗、两次地面石材护理。

*、负责办公楼卫生间和会议室的日常保洁以及会议茶水的供应服务。

**、办公楼公共区域的绿化维护。

**、办公楼规划红线内属物业管理范围的公用设施（道路、停车线、停车限位器、篮球架、室外上下水管道、化粪池、流泥井等）的维修、养护和管理。

**、所有会议室的管理、接待，上级机关的视察、调研及外来宾客的来访、参观等会议接待服务及会后的保洁服务。

**、餐厅的保洁服务。

**、物业档案资料收集、管理。

**、各种垃圾清运及协助办公室家具整理、搬运等。

**、各种垃圾的分类及垃圾回收相关工作。

分类范围及要求：

(*)卫生保洁要求：

服务范围：指物业管理范围内的楼内外公共区域。

服务标准：

*、楼内公共区域

(*)建筑物公共区域地面：地面每日清扫*次，门厅每日清扫*次，地面每日拖洗*次以上，目视无明显尘土、污渍，无积水、杂物，无条绺现象；

(*)建筑物公共区域墙壁、顶棚及装饰立柱、支撑柱：每月除尘*次以上，目视无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，地面定期清洗，没有污渍；

(*)墙面附属设施(开关、插座、装饰挂件等)：每月除尘*次以上，无灰尘、无污物、无蛛网、突出本色；

(*)楼梯扶手、护栏、玻璃门、窗、室内外休息座椅、标识标牌要求门窗每周擦拭*次，其他设施每天擦洗，保持光鲜明亮，无水渍、无尘土、无污渍、无条绺现象；

(*)会议室每日保洁*次，桌子无灰尘、地面无尘土、杂物；茶几上下无灰尘、污渍。无条绺现象，干净明亮；窗帘、窗台无明显灰尘、无污物；墙成、顶棚无塔灰、蜘蛛网；其他附属设施设备表面无灰尘；窗户玻璃无灰尘、污渍，无条绺现象，干净明亮；纸篓保洁时清空，更换保洁袋。

(*)公用卫生间：必要的耗材，如卫生球、清洁剂等易耗品费用分担：用于物业管理的清洁用品、用具及共用部位的日耗品由物业公司自行购置并承担费用。公用部位用具(如垃圾筒、废纸筒、茶叶篓)由业主单位提供并承担费用。保洁要求：地面无积水、无明显污渍、无明显尘土；墙面：无灰尘、无明显污渍；大小便器：无明显污渍、尘土、毛发，保持本色，无水渍；洗手盆及台面：无明显污渍、尘土、毛发，保持本色，无水渍；镜面：无明显污渍、无尘土、无条绺现象；卫生间门及隔断板：无污渍、无尘土，保持本色；顶棚：目视无明显塔灰、蜘蛛网；水嘴及附属物：无污渍、无水渍、无条绺现象；卫生间排气畅通，空气清新无异味；地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇。

(*)天台、车库屋顶、传达室屋顶：保持清洁、无垃圾、无积水。

*、楼外公共区域

(*)所内绿地及道路、空坪隙地：道理、地面、绿化带每日清扫*次以上，球场、停车坪每半月冲洗*次，确保无垃圾纸屑、杂物，无积水、污渍，无卫生死角，地面垃圾滞留时间不能超过*小时；特殊天气，及时处理，公共垃圾桶及时进行清理。保洁，保持垃圾桶外部清洁卫生。

(*)建筑物外墙：不定期清洗，无明显污渍。

(*)公共照明、宣传栏及消防设施等：每周擦拭*次，目视无明显灰尘、无污渍(*米以上部位每半月擦抹、除尘*次)；

(*)所内明暗排水沟渠、化粪池、沉砂井：无污物、无堵塞，确保畅通无异味，每月对窨井、明沟、垃圾站喷洒药水*次，每半年灭鼠*次，下水道、化粪池定期清理每年不少于*次。

(*)垃圾处理：所内各垃圾箱和内容物不超过*／*，箱身无尘土、无污渍、无异味，灭害措施完善。收集的垃圾应及时清运到指定地点，分类处理。每周对垃圾桶清洁消毒*次，每周对地埋式垃圾站清洁消毒*次。建立日常基础台账（暨垃圾驿站运行机制），配合做好生活垃圾分类工作，具体承担垃圾驿站的管理、垃圾分拣、垃圾称重、称重记录等工作。

(*)遇文明创建等重大活动开展时，乙方需无条件配合甲方搞好保洁工作。

(*)绿化养护要求：

服务范围：物业管理范围的花木及园林小品的养护。

服务内容：物业管理范围的树木、花草、绿地等的日常维护和管理，清洁卫生。

服务标准：

*、草坪：

(*)修剪：草坪保持坪整，草高不超过***；

(*)清杂草：每年*～**月安排季节工除草，杂草面积不大于*%。

(*)灌、排水：常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。

(*)施肥：接肥力、草种、生长情况及时施肥，每年*遍以上。

(*)病虫害防治：及时做好病虫害防治。

(*)其它：草地生长正常，斑秃黄萎低于*%。

*、树木：

(*)修剪：乔、灌木修剪每年*次以上，基本做到无枯枝、萌蘖枝；蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于*遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪及时，每年不少于*次，基本无枯枝。

(*)中耕除草、松土：适时中耕除草，做到基本无杂草，土壤疏松。

(*)施肥：按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于*遍，花灌木增施追肥*遍。

(*)病虫害防治：防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于*%。

(*)扶正加固：树木基本无倾斜。

(*)其它：乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。

(*)秩序维护管理

服务范围：指物业管理范围内的区域。

服务内容：负责大门进出人员、车辆的询问、证件查验、登记、敬礼、指挥，负责大门电动门、办公楼等所有建筑的安全保卫、秩序维护；负责夜间巡逻，办公办公楼的夜间守护；消防监控室**小时值班；防盗、防火报警消防设备运行管理，公共秩序维护，治安、防火防盗等突发事件的处理等，道路交通管理，机动车和非机动车停放管理等。

服务标准：

*、人员要求：

(*)从业人员年龄原则上不得超过**周岁（超过者须征得甲方同意），其中**周岁以下人员占总数的**%以上，身体健康，工作认真负责，品行端正，均无犯罪记录证明，所有员工档案交甲方等相关部门备案；所有安保人员档案交辖区派出所备案并参与辖区联防联控。

(*)能处理和应对公共秩序维护工作，能正确使用各类消防，物防、技防器械和设备。

(*)上岗时佩带统*标志，穿戴统*制服，仪容仪表规范整齐。

*、门岗：

(*)着装整齐，文明上岗，各出入口**小时值班。有详细交接班记录、外来车辆的登记和大型物资出入登记等记录。

(*)外来人员进入所内，必须严格进行身份和来访对象等登记，因公来访人员须通过电话或对讲系统联系访问部门或访问人，经得同意和登记后方可决定是否放行，制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入所内。

(*)对进出所内的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录，并按甲方相关规定执行。对出入车辆和人员的登记率达到***%。

*、巡逻岗：

(*)着装上岗，**小时不间断作业，按规定线路在所内各区域每*小时巡查*次，不留死角，重点部位应设巡更点，总控室有巡更记录；对可疑人员进行检查防范；对所内进行安全、防火检查、防盗检查，及时消除安全隐患，防止安全事故和治安案件发生。

(*)巡查所内车辆停放情况，维护车辆停放秩序和车辆安全，确保消防通道畅通；

(*)接到火警、警情等突发事件或紧急求助报告后*分钟内到达现场，协助保护现场，采取相应措施处理和协助，并在第*时间报告服务中心、甲方和警方。

*、总控室：负责操作所内安保视频监控、车辆出入管理工作，发现异常情况及时通报安全保卫巡逻人员，并向甲方汇报；熟练掌握各种突发事件的应急处理方法，重点安保部位的特点、通讯联系方式，各种设备的操作技能；值班时间严禁离岗、夜班禁止睡觉，保持总控制室韵整洁和工作环境，无关人员不得进入总控室；认真填写值班日志和设备运行记录，做好交接班记录；总控室的工作信息、影像资料，设备档案，配备的工具与器材等，要有专人负责进行整理和保管，防止泄密或遗失；遇突发事件时，值班人员做好应急处理工作；负责总控到设备的日常维护，保证各种设备处于正常工作状态，发现技术故障及时上报，配合有关部门做好维修工作。总控室监控信息的及时、准确率要达**%以上；设备运行完好率达**%以上，值班记录完整准确率要达***%以上。

*、消防管理：制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，确定消防工作第*责任人，制订消防事故处理预案，定期进行消防检查，做好消防器材、设备的检查保养，使之始终于完好状态，严厉制止任何违反消防安全的行为，积极向所内职工开展防火安全的宣传教育，普及消防安全知识。*旦发现火情，必须第*时间组织扑救并迅速报警，把灾情控制在最低限度内。

*、车辆管理：

(*)所内出入车辆*律不得收费，车辆停放有规定区域，车辆行驶、停放有序。大门出入口处不得停车，非上班时间外来社会车辆不得在所内停放或过夜。有专职人员**小时巡视和协助车辆停泊事宜，并对违规停放车辆进行劝阻、制止。

(*)所内车辆优先停放固定车位，车位不足时组织车辆有序在球场停放，预留出通行车道，确保照明、消防器材配置齐全，停车坪每日清洁*次，无垃圾、无积水、无易燃、易爆及危险品存放。

(*)设备设施的维保要求

*、房屋日常养护维修

服务内容：房屋地面、墙台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道、外墙及屋面等的日常养护维修，修复小损小坏：

(*)地面：散水起沙、空鼓的修补。踢脚线块料面层松动、脱落修补。(不超过*平方米)

(*)内、外墙：空鼓、开裂、露筋的修补。

(*)顶棚：空鼓、开裂、起泡、翘边的修补。

(*)门窗：门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、小*金件缺损、玻璃破损油漆剥落的修理。

服务标准：确保房屋的完好等级和正常使用；及时完成各项*星维修任务，*修合格率***％，*般维修任务不超过**小时。

*、给排水系统设备运行维护

服务范围：整个物业管理范围内给排水系统。

服务内容：给排水系统的设备、设施，如消防水箱、消火栓、地下管道、管件、阀门、水嘴及其附属构筑物等正常运行使用进行日常养护维修等。

服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、阀门等进行日常维护和定期检修，保证室内外排水系统通畅：及时发现并解决故障，*星维修合格率***％，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

*、供电系统设备管理维护

服务范围：整个物业管理范围内供电系统。

服务内容：对物业管理范围内供电系统高、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修，具体如下：

(*)每天对供电设备设施照明系统巡视检查，发现问题及时处理解决。高压配电房**小时有专业人员值守。

(*)每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。

(*)照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏度有效、绝缘接地有效、线序排列整齐、编号清晰明确。

(*)对失效、坏损的照明系统及时更换，每月更换率不超过全部照明数量的*／**。

(*)避雷系统每年遥测*次。

(*)低压柜、控制柜、配电箱等控制原件的失效、坏损更换。(原件单价***元／只以下)

(*)每季定期对办公楼顶的光伏发电系统进行维护、对太阳能组件表面进行卫生清理。

服务标准：对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立**小时运行维修值班制度，及时排除故障，*星维修合格率***％：加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。

*、空调设备运行维护

由业主单位选取专业公司（或专业人员）负责维护，物业公司主要负责空调设备出现运行故障后，应及时通知维修人员到达现场维修，并做好记录；制定切实可行的节能降耗措施，提交节能指标。

*、消防设施的数量及维护要求

数量：消防栓室外*个，室内:**个，消防水带**根，水枪**个，干粉灭火器***个。

维护要求：每月检查*次，做好记录，及时报修。

*、会议系统情况及相关要求

(*)操作管理人员必须具有*定的相关专业知识和技能，熟悉每套会议设备的使用及调试和小问题的处理；

(*)必须在使用前半小时做好设备开启与调试，确保稳定运行；

(*)会议接待人员要求品行优良、形象好。

(*)根据会议要求提前做好各项会务服务工作。

*、对物业管理公司员工统*着装，持证上岗及健康状况的要求：物业管理人员应统*服装，佩戴明显标识，以便于识别，专业人员持证上岗，物业管理人员必须持建设部或建设厅颁布的岗位证书、市级以上医院出具的身体健康证明（无传染疾病）。

*、对物业管理公司履行报刊、邮件等的签收、登记、分发等工作要求：由物业人员负责分发报刊、邮件、信函、包裹的收发工作并做好详细登记。

*、物业管理公司应遵守业主单位的相关工作规定，应制定严格的保密措施，不得透露本单位有关重要消息和情况（如执法动向等），防止泄密事件发生。对外不得损害本单位名誉，遵守本单位各项管理制度。

*、公用水电费的分担及收缴要求：由业主单位负责。

*、业主单位不负责物管企业人员就餐及相关费用。

*、业主单位提供传达室（总控室）给物业人员执勤和休息，但不负责提供其他物业人员的住宿场所，物管设备、工具的存放场所。

*、在管理期限内，投标人必须按照投标文件所约定的标准提供优质服务。

*、服务范围内需要维护、维修的项目*项工程综合费用及元器件单个采购价格不超过人民币*佰元的（含***元）由乙方负责，超出范围的单项工程费用及元器件材料费用由甲方负责承担，甲方不负责提供任何与物业相关的易耗物品及工程工具配置及费用。

因物业公司责任造成财产损坏、丢失和其他损失应由物业公司照价赔偿。物业管理公司工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用，全部由物业管理公司承担。

因物业公司责任，造成所内发生重大安全事故、重大财产损失或对甲方造成不良社会影响的，甲方有权解除合同。

本项目采用费用包干方式进行，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如*旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。

为确保劳动者的权益和物业员工的稳定，甲方特别申明乙方所聘员工须与乙方签订劳动合同，且乙方所聘员工工资待遇（含社保和其它福利待遇）不得低于本市其它*级资质物业公司所给员工待遇，违反约定的甲方有权采取减扣物管费及取消合同续签资格等措施。