本次物业服务包含区域内的综合管理、安全保卫、卫生保洁、绿化租摆养护、建筑工程及机电设施设备的维修养护（含空调系统、供电系统、监控系统、门禁、车禁系统、供水系统、排水系统、办公设施系列、消防安全电子监控系统、强弱电系统、消防系统、监控系统、照明系统、水电气设施、食堂设备、分体式空调及*星维修等）、会务服务、除“*害”及白蚁防治服务等。

*、项目概况

（*）项目概述

*.物业类型：办公型物业

*.座落位置：长沙市望城区月亮岛街道普瑞大道***号

*.占地面积：约**.*万平方米

*.总建筑面积：*****.**平方米

*.建筑结构：砖混结构

*.房屋数量：*层楼*栋、*层楼*栋、*层楼*栋

*.车辆出入口*个，大楼进出口**个

*.建筑物建成时间：****年*月，改造时间****年*月

*.建筑物占地面积：****.**平方米

**.室内公共区域面积：****.**平方米，室外保洁区域面积：*****.**平方米.

**.室外绿化面积******.*平方米（其中草坪、绿篱面积为*****.**平方米,灌乔木面积为******.**平方米）

**.纳入保洁范围项目：会议室*个（面积为***.**平方米）、食堂*个（面积为***.**平方米），办公室*个（面积为**.**平方米），总共面积为：***.**平方米。

**.项目标段信息：

（*）主要设备、设施

*.空调系统：中央空调*台，分体式空调共计***台。

*.供电系统：老配电房配电系统装机总容量****** ，******电力变压器*台、高压配电柜*台、计量柜*台、电容柜*台、低压配电柜*台、柴油机发电机组*套***千瓦。新配电房配电系统装机总容量*******+*******，*******电力变压器*台、高压配电柜*台、低压配电柜**台、直流电源屏*台。

*.监控系统：监控设施设备*套，监控室*间。

*.门禁、车禁系统：门禁系统*套，车禁系统*套。

*.消防安全电子监控系统：消防安全电子监控系统操作台，监控室*间。

*.供水系统：总水泵*台，小型增压泵*台，水箱*吨*个，消防水箱*个,消防水泵*台。

*.排水系统：*套。

*.办公设施及食堂设施设备等。

（*）物业管理服务内容

*.本次物业服务包含区域内的综合管理、安全保卫、卫生保洁、绿化租摆养护、建筑工程及机电设施设备的维修养护（含空调系统、供电系统、监控系统、门禁、车禁系统、供水系统、排水系统、办公设施系列、消防安全电子监控系统、强弱电系统、消防系统、监控系统、照明系统、水电气设施、食堂设备、分体式空调及*星维修等）、会务服务、除“*害”及白蚁防治服务等。

*.乙方须自备所有设备（包括安保器材、清洁所需设备、绿化所用设备、消防器材、及其它维修工器具等）和耗材（含物业管理所需办公家具、器材、文具、设备及办公耗材、统*服装、所有洗手间配备卫生纸、洗手液等）。乙方须保证合同实施过程中保洁服务质量及要求符合招标文件及合同的要求。

*.本次合同期限为:****年*月**日至****年*月**日，办公型物业服务整体外包，服务期*年。

*.本项目乙方可以将本项目的空调维保服务、自行发电设备维保服务、监控及门禁等弱电系统维保服务、严重病虫害治理服务、外墙清洗服务分包给具有相应资质的公司进行服务（乙方需报甲方书面批准后方可进行分包，分包后将单位相关资料送甲方留存）。

*.乙方提供的卫生纸、洗手液应符合国家卫生标准和安全生产标准，为市场主流品牌。

*.物业服务工具设备配置须满足物业服务设备及物资年度配置表中基本要求，但不限于下表中品种及数量，其他设备配置工具根据甲方针对本项目服务过程中要求提供。

物业服务设备及物资年度配置表

*、项目服务内容及标准

（*）、综合管理

*、服务内容：设立*周*天**小时客户服务体系，公布物业服务电话等，随时接受物业管理服务诉求，及时安排处理，须做到接投诉有记录、有跟踪、有处理结果反馈。

*、服务目标：服务以人为本，彰显人性化；有效投诉处理率***%；*星维修、急修及时率***%，修复率***%；无损毁、无偷盗、无事故；时时、处处维护甲方院落良好形象。

*、服务标准及要求：

*.*严格按照物业管理合同进行物业服务，需要专业性外包服务的单项服务乙方需与甲方沟通确定后外包，外包服务需符合法律法规相关规定。

*.*设置物业管理机构、配备物业管理人员，所有服务人员须通过相应专业培训，确保人员上岗具备必备素质，符合国家相关法律法规规范要求。本项目所有服务人员在工作时间内须全时在岗，不得任用兼职人员。

*.*制定完善的整体物业管理、质量管理、财务管理、档案管理、物资装备管理等制度和措施，所有制度上墙公示。

*.*制定完善的培训方案，组织对项目所有服务人员进行各岗位实际要求相对应的专业培训，提供优质服务等系统性培训，*年不少于*次，切实提高工作人员的整体素质，甲方将不定期对相关人员进行考核。

（*）安全保卫

*、服务内容：负责协助警务人员对内部安全防范提供补充；做好物业服务范围内人员及车辆的秩序维护；对来访人员进行登记；负责防盗、防火报警监控设备运行管理；负责门卫守护和巡逻、公共秩序维护、治安及其它突发事件处理等；负责机动车和非机动车停放管理；出现自然灾害、火灾、外部冲击等突发事件，物业管理公司必须协助保卫部门处理突发事件。

*、服务标准：

*.*内保协助：实行**小时全天候执勤服务，协助警务人员对内部安全防范工作进行补充，及时应对突发事件。

*.*办公楼大厅：大门门卫、总监控室、配电房、消防监控室必须**小时有专人值守，无关人员不得入内，要保持室内整洁，严禁吸烟。工作时间*小时内办公楼大厅设岗对外来人员进行询查、登记；保安人员对办公楼进行不定时巡查，确保楼内人员、物品进出安全。

*.*巡逻管理：实行**小时巡查制度，认真做好安全防范和日常巡查工作，重点区域、重点部位每*小时至少巡查*次，及时排查安全隐患，迅速有效处置突发事件，确保院落无火灾、无物品被盗、无刑事事故、无安全隐患发生。

*.*来访登记管理：门岗实行**小时值班制度，着装规范，文明执勤，作风严谨，严格审查进出大院的人员及车辆，严禁无关人员及车辆随意进出，并做好相关登记，保存记录*年以上；遇重大活动车辆出入，以及各级领导步行或者乘车出入，门岗必须立正行注目礼。

*.*车辆管理：确保院内道路畅通，车辆有序通行和停放，对违停现象及时制止和纠正。社会公共停车场和单位内部停车场有专职保安岗位值班，负责院内车辆行驶和停放的指挥疏导，确保车辆行驶安全、停放有序。

*.*应急管理：有突发事件应急处理预案，严格执行消防、治安、自然灾害、无人机（含*、空、盗、摄设备等）等突发事件应急预案，定期进行预案演练，*旦发生紧急事件，做到能够及时报警、保护现场防止事态进*步恶化。

*.*安全监控：**小时值班制度，每班有记录，定期检查，保留存档，记录存档*年。正确使用监控设备，保证各监控部门的参数设置符合要求。

*.*保安人员着装统*，有明显标识，工作规范，遇有险情，在接到报警后立即到达现场处置。

*.*建立消防管理措施及发生火灾处理预案。确定重点防火部门，消防人员持证上岗，实行**小时消防值班制度、实施日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾发生率。定期对消防系统和设施进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓灵活启动。

*.**院落内实行**小时安保制度，日夜巡逻、检查，做到巡查到位，有记录可查，确保无偷盗、破坏的事件发生；在必要位置设置保安岗，确保无闲杂人员进入办公区域。

*.**如遇院内开展重要任务、重大活动，物业管理公司应当按甲方的要求加派安保人员强化保卫工作。

*.**要求：治安案件发生率*，火灾发生率*。

（*）卫生保洁

*、服务内容：各办公场所公共区域、走廊、楼顶、天台、护栏、楼梯、公共卫生间，以及其它公共活动场所（含停车场）的日常卫生清洁；垃圾清运、外墙清洗、化粪池清掏等。

*、服务标准：

*.*楼宇按层科学设置垃圾桶，垃圾袋装换，垃圾桶清洁、无异味，垃圾每日收运*次，拒绝*次污染。

*.*公共区域卫生服务：大院道路、广场、停车场等室外公共部位每日清扫*次；楼宇大厅、走廊等室内公共部位每日清扫*次、拖洗*次，地面定期抛光、打蜡；公共部位玻璃每周清洁*次；楼道灯每月清洁*次。楼宇卫生间每日清洁消毒，及时补充厕纸和洗手液；公共部位办公家具、服务台、宣传栏等物品每日清抹；楼宇公共部位灯饰、天花、灯箱、内墙等每月清洁*次；每月擦防锈油*次。

*.*外围保洁服务：外围道路、小品及绿化带定期清理，做到无枯枝败叶、烟头、纸屑等明显可见垃圾。

*.*楼内公共通道、楼梯、大厅、会议室、接待室、玻璃幕墙、灯饰、门窗、不锈钢制品、各类标识标牌、栏杆、梯级面、垃圾桶体等实施工作日内*小时巡回保洁，每日保洁*次要求桌子无灰尘、地面无尘土、杂物；茶几上下无灰尘、污渍，无条绺现象，干净明亮；窗帘、窗台无明显灰尘、无污渍；墙层、顶棚无塔灰、蜘蛛网；其他附属设施设备表面无灰尘；窗户玻璃无灰尘、污渍，无条绺现象，干净明亮；纸篓保洁时清空，更换保洁袋。

*.*会议室在开会前后保持清洁，每日保洁*次，桌子无灰尘、地面无尘土、杂物；茶几上下无灰尘、污渍，无条绺现象，干净明亮；窗帘、窗台无明显灰尘、无污渍；墙层、顶棚无塔灰、蜘蛛网；其他附属设施设备表面无灰尘；窗户玻璃无灰尘、污渍，无条绺现象，干净明亮；纸篓保洁时清空，更换保洁袋。

*.*垃圾中转站：清运率***%，周围无明显污垢、排水畅通、无污水，定期对垃圾站进行清洁消毒。

*、服务要求：

*.*保洁服务周到，责任明确，有详尽的卫生保洁标准和管理措施，工作人员着装统*、仪表整洁，讲礼貌，有素养。

*.*随时保持楼栋内地面无烟头、纸屑等杂物，公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；楼道、走廊地面，每天要用“大地拖”全面清洁*次，随时保洁，每周周末彻底冲洗消毒*次，使其光亮整洁。

*.*玻璃门窗要求透明、洁净、无水斑渍、污点、油污、无明显手印。玻璃窗每月进行*次清洁亮化，大理石地面、墙面定期打蜡、打磨、抛光。

*.*如有重要接待任务、检查活动、节假日，要派专人在现场随时清洁；遇文明创建等重大活动开展时，乙方应当按甲方的要求加派人员强化保洁工作。

*.*楼顶要进行定期打扫，要保持干净整洁，不得有杂物，保持下水管道畅通。

*.*公用蓄水池每季清洗、消毒*次，每半年向甲方提供*次水质化验报告，水质化验符合国家颁布的卫生标准。

*.*化粪池每半年清洗疏通*次，雨水、污水井每半年清洗疏通*次，如发生堵塞应及时处理，确保化粪池不外溢，下水道排污畅通。

*.*及时清扫、分类收集垃圾，做到垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，登记每日可回收垃圾重量，每月定期汇总数据上报（须保证不违反城市管理相关规定）。

*.*公共区域垃圾桶外表清洁、无虫蚁等，无特别气味，随时清理，垃圾不超过容量的*分之*。保证无过夜垃圾。

*.**做好病虫防治工作，责任区域内的日常消毒、杀菌及“*害”预防工作，每周灭蚊*次，每月灭鼠、灭蟑*次。每年春季和夏季做好集中药物杀灭和白蚁防治工作，确保区域内少蚊虫、无蟑螂、无鼠患。

*.**公共卫生间要有专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍，定期消毒，并做好卫生间洗手液、卫生球、清洁剂等物品补充工作。

*.**绿化带无明显垃圾、落叶每周清理不少于*次。

*.**每天早*点半前完成总值班室内卫生清理保洁，床上用品每日更换、清洗并收纳。

*.**外墙必须每*年清洗*次，安排专业人士或专业公司清洗，并确保作业人员安全。

*.**在进行清洁作业及清洁完毕后中，必须在清洁区域摆放“清扫中”、“正在维修”、“小心地滑”等相应的*角告示牌（黄色）。

*.**保安亭：表面干净、无积尘、整洁、无污痕，有光泽。

*.**公共区通风空调系统：出风口无明显灰尘、油渍、污渍，保持干净，定期消毒。消防等公共设施设备：表面干净、整洁、无污痕，有光泽，设备设施保持良好状态。

*.**墙壁：无蛛网、无明显灰尘、污渍、斑点、保持干净。

*.**天花：无污渍、霉点、水渍、蛛网。

*.**梯级：无明显污渍、杂物、水渍，扶手无明显尘痕，保持干净。

*.**各类镜面：洁净、光亮。

*.**办公室：地面无垃圾、无明显灰尘，窗台无明显灰尘、光亮明净。

*.**水箱由物业管理公司每年负责*次清洗消毒。

*.**如遇冰雪天气要及时清扫屋顶及地面的积雪。

*、垃圾清运相关要求

*.*乙方每次装车应尽量装满，并负责装料地点周边*米范围内的保洁及运输车辆的轮胎清洁工作，并及时进行清洁处理；

*.*运输车辆在出、入长沙市城区排水设施运行服务中心泵站前应确保车辆清洁，不得破坏泵站环境卫生；泵站渣物及垃圾在运输过程中，应保证所经道路路面清洁，不得有垃圾及污水外溢；

*.*泵站渣物及垃圾不得随意倾倒，必须运至长沙市垃圾中转站进行处理；由于乙方在项目实施过程中违反以上要求影响周边环境和造成*次污染，而产生的纠纷和相关责任、费用及后果，由乙方自行承担；

*.*泵站渣物及垃圾清运整个过程要求文明服务、安全施工，乙方装运人员和司机的配置，其人身安全由乙方自行负责；泵站渣物及垃圾清运如需环卫所进行垃圾转运，费用由乙方自行承担。

（*）绿化养护

*、服务内容：

日常维护和管理，树木、花草、绿地等的养护，景观的维护，重要节假日绿化装饰。

*、服务标准：

*.*按季节科学合理实施绿化养护，由专业技术人员执行，不低于原有绿化覆盖率。

*.*绿化地带无杂草、杂物，无明显泥土裸露。

*.*花卉、绿篱、树木、草坪根据其品种和生长情况，及时修剪整形，观赏效果良好。

*.*根据实际需要组织浇灌、松土、施肥，并适时做好防旱、防涝、防冻。

*.*适时做好病虫害防治，并做好相关记录，确保园林植物良性生长，

*.*室内公共区域绿化每月至少养护*次，确保存活期半年以上。

*、服务要求：

*.*有园林绿化管理制度和养护措施。

*.*花草树木生长正常：无病虫害、无枯黄叶、无黄土裸露、无枯枝死杈；剪修及时，缺苗补苗，养护得当。

*.*绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率达**%，草坪纯度达**%。

*.*绿化场地每天清洁*次，应无垃圾和杂物。

*.*植物成活率达到**％以上，出现枯死苗木应及时补种。

*.*室内外公共部位的花卉配送排放合理，花木摆放美观、养护及时，叶面清洁。

*.*对极端天气气候（冰灾、旱涝等自然灾害），应早准备、早预防，不能出现树木冻死、枯死现象。

*.*植物病虫害防治管理养护措施

*.*.*要根据季节、气候及病虫害防治活动规律开展防治工作；

*.*.*用药物要求：必须妥善保管农药，以防出现意外，在使用农药时，严禁使用剧毒、残效期长及强烈性气味的农药。因未妥善保管农药，而造成误食等后果由乙方承担*切的经济责任和法律责任。

*.*.*绿地养护的农药，要派专人进行管理，并做好药品的出入库登记，对用完的药瓶进行了相应的保管，并由有资质的回收公司进行回收处理。

*.*.*制定《绿化养护自然灾害应急措施》和《园林植物虫害防治方法》

（*）建筑工程及机电设施设备维护

*、服务内容：

*.*建筑物地面、墙台面、顶棚、屋面及吊顶、门窗、楼梯、通风道以及阳台、消防通道的维修，路面修复、排水沟维修、其他小损小坏修复等；

*.*空调系统、供电系统、监控系统、门禁、车禁系统、供水系统、排水系统、办公设施系列、消防安全电子监控系统、强弱电系统、消防系统、监控系统、照明系统、水电气设施、食堂设备、分体式空调等设施设备的正确使用、维护保养、故障急修；

*.*开通**小时维修服务热线，维修及时率达到***％。

*、服务标准：

*.*建筑工程维修养护标准

*.*.*建筑工程公共部位管理制度完善，日常管理和维修养护及时达标，相关记录齐全。

*.*.*确保建筑工程外观整洁、完好。

*.*设备设施维修维护标准

*.*.*公共配套设施保养制度完善，运行正常。

*.*.*配电房需配备专业人员执行**小时值班制度，所有设备间整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和蚁、蟑螂、 鼠害现象。

*.*.*每月例行检查消防系统，排除安全隐患，适时保养和维护，并做好相关记录，确保消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防水阀、应急照明、消防通道、消防标志等设备设施完好有效。

*.*.*定期检查燃气设备，确保设备设施运行良好，出现故障后迅速报修。

*.*.*定期保养维护弱电系统及配套强电部分，确保设备正常运行率***%，非设备主体故障**小时内排除，并做好相关记录。

*.*.*定期巡检和维护强电系统，接线箱、控制柜、自动开关、漏电保护器、接线端子等原器件每月至少进行*次吹尘、紧固、温度检测，并做好相关记录。

*.*.*确保照明系统光源、开关、控制器、插座功能正常，实行**小时运行维修值班制度，及时排除故障，维修合格率***%，非特殊情况维修时间小于**小时。

*.*.*定期检修和维护给排水系统，及时发现并排除故障，*星维修合格率***%，小修不过夜，确保系统运转通畅有效。*次供水池每年至少清洗*次。

*.*.*空调设备在制冷周期开机前对过滤网例行清洗、加氟、更换小配件，确保设备状态良好，出现故障后配合做好维修。

*.*.**雨季来临前和雷雨过后及时检修避雷接地系统，对严重腐蚀、松脱的部件立即更换或紧固。

*.*.**热水器及厨房小型设施设备每月至少进行*次清洁保养，小型维修**小时内完成，大型维修及时报告，并协助处理。

*.*.**电视机、电风扇适时进行普查、保养和更换，维修完成时间不超过**小时。

*.*.**及时维修维护门锁、门窗、玻璃，维修完成时间不超过**小时。

*.*.**定期维修维护垃圾处理设备，确保设备正常运行，发生重大故障及时报告，并提供临时处理措施，确保垃圾正常处理。

*、设备、设施维保要求

*.*给排水系统设备运行维护

*.*.*服务内容：给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护维修。

*.*.*要求：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理；及时发现并解决故障，*星维修合格率***%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

*.*.*及时疏通和清洗下水道、化粪池、污泥水井，保障污水排放通畅，要求做好下水道清理疏通、化粪池清理*年两次。

*.*供电系统设备管理维护

*.*.*服务内容：对物业管理范围内供电系统变、低压电器设备、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。临时用电管理。

*.*.*服务标准：每天对供电范围内的电气设备巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电。建立严格的送配电运行制度、电气维修制度。维修人员必须持证上岗。建立**小时运行维修值班制度，及时排除故障，*星维修合格率***%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。避雷系统每年遥测*次。

*.*消防系统设备及设施管理维护

*.*.*服务内容：

*.*.*.*消防控制室**小时值班，大楼内各种消防设施定期检查保养、维护，确保无缺损，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活。

*.*.*.*定期开展消防培训，提高人防技能。

*.*.*.*订有突发火灾应急方案，设立有消防疏散图，应急照明灯路标完好，紧急疏散通道通畅，无堆放杂物堵塞。

*.*.*.*消防设施维护要求：每月检查*次，做好记录，所有设施运行正常，不合要求及时修理或报修；定期对消防系统和设施进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期开展消防培训，提高人防技能。

*.*空调系统运行维护

*.*.*主要设备：中央空调。

*.*.*服务内容：设备的定期维护与保洁，空调水处理、日常监控，**小时值班运行，制定并严格执行空调使用。

*.*.*要求：空调有专人管理，持证上岗，定期保洁空调设备，如冷暖两季开机前*次性对空调机过滤网的清洗，保证空调设备设施处于良好状态；空调系统出现运行故障后，及时通知供应商维修人员到达现场维修，并做好记录。（售后服务由空调厂家提供，乙方负责衔接）。

*.*监控及门禁道闸系统的维护和保养

*.*.*保证监控及门禁道闸系统线路安全、图像清晰、操作正常。系统出现运行故障后，及时通知供应商维修人员到达现场维修，并做好记录。

*.*房屋门窗维修

*.*.*服务内容：门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、小*金件缺损、玻璃破损的修理。

*.*.*要求：确保门窗完好和正常使用，合格率***%。

*.*燃气设备

*.*.*对燃气设备进行定期检查和保养，保证燃气的正常和安全使用。

*.人员资质要求:水电及其他专业维修工须持专业上岗证上岗；

*.单项单件单次***元（含）以下的*星维修耗材、维修费用由乙方承担费用，相关设施设备的安全检测费用由乙方承担；房屋及机电设施设备的中修、大修、更换及单项单件单次***元以上的*星维修耗材、维修费用由甲方承担。（注：维修耗材包含的范围为办公楼的公共区域和办公室室内部分）。

（*）会务服务

*.服务范围为在院落内召开或举办的各类会议、典礼、仪式。

*.要求在会议前对会议室进行清洁，布置会场，提前把会议室、接待室开窗通风，检查卫生、设施设备等，使其处于完善的备用状态。

*.负责会议期间茶水服务及其他服务要求。

*.会后清场工作，设施设备的关闭，清洁茶具。

*.负责会议室的照明、空调、饮水设施的完好，有问题及时上报.

*.负责日常报刊、邮件收发，汇总收发异常事项并及时上报。

*.负责根据排班表更新每日大厅内电子显示屏的显示内容。

*.负责每月上报日常及节假日假期期间物业排班表。

*.认真做好会前准备、会中服务、会后整理等相关工作，确保会议环境安全舒适及会议全过程顺利有序。

（*）食堂管理

*、协助甲方进行食堂管理。

*、派驻专人负责食堂的卫生、安全保卫工作。

（*）除“*害”及白蚁防治服务

*.制订科学合理的消毒、灭虫除害方案，夏季每月灭杀蚊、蝇*次，其它季节每季度*次，同时，根据实际情况有效灭鼠。

*.每年定期对项目范围内建筑物及园林进行除“*害”防治工作；

*.乙方应与白蚁防治站建立常规联系，每年定期对物管范围内建筑物及园林绿化地进行白蚁防治工作，费用由乙方承担。

（*）安全生产

*.制定安全生产管理的相应制度、安全管理措施、事故报告与应急救援体系。隐患治理与风险管控，每月定期进行消防、水、电、设施设备、生产现场等安全隐患排查，每半年开展*次安全培训、应急演练。

*.“*防”要求：防火灾、防偷盗、防事故；确保服务期间无*例火灾，无*件偷盗，无*项设备损毁事件发生。因乙方管理不善或工作人员失误造成的损失由乙方承担全部责任，

（*）应急措施

*.制定完善的突发事件处理方案，如遇突发或重大事件，项目经理应在第*时间到达现场，并在第*时间报告甲方，适时处理或协助处理有关问题。在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等情况，应采取紧急避险措施避免或者尽量减少造成财产损失。

（**）便民服务

*.报刊信件收发。

*.代寄、代领邮件、包裹。

*.协助大型活动组织。

*.协助临时指派任务。

(**)特色服务

*.实现流程规范化：实现物业日常业务与公安监管工作流程无缝对接；

*.实现业务移动化：能清晰了解服务动态，并参与其中督促完成物业服务；

*.实现标准数据化：能够在物业管理中决策部署、资源调配、人员安排等提供数据支撑；

*.实现服务人性化、增值化服务特色。

*、人员配备要求（共计**人）

（*）物业岗位设置及人员数量要求

（*）相关要求和说明

*、所有服务人员必须身体健康，*官端正，体态匀称，无烟疤、纹身，无各种慢性传染病和重大疾病；必须经过相关的法律、保密培训、政审合格，具有良好品行，组织纪律性强，能保守工作秘密，无前科劣迹。不得有下列情形：

（*）受过刑事处罚；

（*）曾被行政拘留、收容教养、收容教育或者有吸毒史；

（*）违纪违规被国家机关或者企业事业单位开除、辞退、解聘；

（*）有较为严重的个人不良信用记录。

*、乙方须提供所有服务人员基本情况，包括简历、承诺所有服务人员无犯罪前科记录的承诺函、相关证件证明等，给支队备案。人员变化时，及时提供相关资料给支队。

*、物业管理服务人员的社会保险和人身意外伤害保险由乙方按规定购买并承担费用，由此产生的*切法律纠纷由乙方负责。

*、乙方必须加强物业管理服务人员的职业风险教育培训，避免发生安全事故（件），否则由乙方全权负责；因管理不善或服务人员失误造成的财产损失，由乙方全额赔偿。

*、保密工作要求：

*.*把保密工作列入重要议事日程，成立保密工作组，加强对保密工作的监督检查。

*.*开展保密宣传教育工作，增强保密意识，严格遵守保密规定和保密纪律，要求每*名员工做到不该说的不说；不该问的不问，不该看的不看；不在私人交流和通信中涉及本单位内部事项；

*.*认真落实岗位责任制，收发涉密文件时做好登记，*小时内及时将涉密文件送达本人；

*.*在信件收发过程中，不得擅自或者指使他人复制、摘抄、销毁、留存带有密级的文件、资料；

*.*遵守本单位制定的各项保密制度、规程，如有工作人员违反，将视情况严肃处理。

*、交付时间和地点

*、交付地点：甲方指定地点

*、结算方法：

*.*、付款人：******（通过国库集中支付）

*.*、付款方式：合同签订后，每*个月支付*次物业管理服务费，支付额度为*个月累计的金额（合同价格的月平均金额乘以当月检查考评得分对应的百分比得出当月的金额）。乙方凭当次支付款额度***%的增值税专用发票及甲方出具的经双方认可的《月度考核汇总表》，办理每次的请款手续。

*、项目实施过程中所有设备（包括但不限于安保器材、清洁所需设备、绿化所用设备、消防器材、及其它维修工器具等）和耗材（包括但不限于物业管理所需办公家具、器材、文具、设备及办公耗材、统*服装、所有洗手间配备卫生纸、洗手液等）统*由乙方配备，费用均由乙方自行承担，甲方不再支付任何费用。

*、本项目采用费用包干方式建设，乙方应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如*旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由乙方免费提供，甲方不再支付任何费用。

*、其他要求

*、乙方须加强现场的组织管理，所有物业管理人员必须持证上岗，购买保险，严格遵守安全文明有关规章制度和甲方制定的相关制度。

*、乙方在物业服务过程中，若出现人员伤亡等安全事故，均由乙方负责，并承担相关责任和费用，不得以任何理由向甲方提出任何索赔要求。

*、采购单位不负责物管企业人员就餐费用和住宿，由乙方自行解决。

*、采购单位负责提供物业管理用房。

*、公用水电费的分担及收缴由甲方业主单位负责。

*、乙方须每年公布物业管理费收支情况；所有工作必须有台账记录。

*、乙方无对外收费权。

*、在合同实施过程中，甲方有权根据乙方的工作实际情况对其所服务的工作范围、内容进行调整（包括增加和减少服务内容）,乙方须无条件服从甲方的调整安排。

*、验收

*、本项目按照《关于进*步规范政府采购项目履约验收工作管理的通知》（长财采购[****]*号）文件相关规定验收。

*、项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由乙方承担，验收报告作为申请付款的凭证之*。

*、物业服务考核

*.甲方根据合同规定的服务范围、内容以及合同对乙方的工作进行检查验收，所有服务应符合合同及招标文件的要求。

*.甲方有权根据约定的保洁范围、内容，进行日常检查和不定期检查。

*.甲方有权制定《保洁服务工作日常检查及扣分办法》，并安排专人全面检查并根据现场实际情况要求乙方现场整改或按照《整改通知书》的要求跟进处理。

（*）日常检查及扣分办法

日常检查考核标准及内容包括劳动纪律、保洁质量、绿化养护*个方面。

*.劳动纪律考核内容及标准

*.* 人员迟到、早退，每人每次考核扣*.*分；

*.* 代替他人签到、签退，每人每次考核扣*.*分；

*.* 未按规定佩戴工作证、着工作装或者着装不统*、仪表不整（披头散发、胡须长），每人每次考核扣*.*分；

*.* 工具未摆放整齐的， 或未摆放在规定区域的，私自在非规定区域堆放物品的，每次考核扣*.*分；

*.* 保洁、绿化作业期间，未按要求在作业区域摆放“正在进行中”、“清扫中”、“小心地滑”等相应的安全告示牌，或者采取相应的安全警示措施，每次考核扣*分；

*.*切实做好巡查工作，建立巡查情况登记本，详细记录巡查情况，并建立巡查签到表，经检查发现巡查情况登记本上未作巡查记录的、有巡查不到之处的，每次考核扣*.*分；

*.* 未按规定对新入职员工进行岗前培训的，每人每次考核扣*分；

*.* 新入职员工未按规定（入职*周之内）办理相关证件，持证上岗，如上岗证、健康证、资格证等，每人每次考核扣*分；

*.* 未按规定提前**天向甲方报备人员变动，或者报备信息不实的，每人每次考核扣*分；

*.** 未按甲方规定时间向甲方提交工作计划、总结、考勤、培训记录、清洁剂采购清单等资料的，或者提交资料弄虚作假的，每次考核扣*分；

*.** 不配合服从甲方工作安排，如遇突发、紧急事故（件）不服从安排的，未按规定参加甲方组织召开工作会议的，每次考核扣*分；

*.** 保洁员在执勤过程中表现突出，受到相关部门、单位表扬，经调查核实视情况每次考核加*.*分；

*.** 遇突发事故（件），保洁员能果断处置，将损失控制在最小范围内，每次考核加*分；

*.** 有效制止违法犯罪事件发生，配合公安部门将犯罪分子绳之以法的，每次考核加*分；

*.** 因工作成绩突出，受到市级（含）以上表彰奖励的（有公文资料证明），每次考核加*分；

*.** 因特殊临时增加任务，完成较好的，每次考核加*分。

*.保洁质量考核内容及标准

保洁质量考核内容及标准

绿化养护考核标准及内容

*.日常检查考核以周为单位，甲方安排专人全面检查并根据现场实际情况要求乙方现场整改，做好相关记录《日常检查考核表》，每月汇总表由甲方各属地管理部门保洁负责人和属地保洁负责人签字确认后随当月考勤存档。劳动纪律方面，*经检查发现，甲方按合同考核标准进行扣分处理。保洁质量、绿化养护方面，如乙方按照甲方管理人员的口头要求将现场及时整改完毕并符合合同文件约定标准的可不扣分；如乙方未能按照甲方管理人员的口头要求及时整改完毕或同样的问题发生或出现*次的，甲方有权按合同考核标准对乙方进行相应的扣分处理；如检查发现问题情节严重的，甲方直接发出《整改通知书》，乙方需按照《整改通知书》要求及时整改完毕，并对乙方进行相应扣分处理。

（*）不定期检查、抽查及扣分办法

甲方与乙方指定代表共同进行（每月不少于*次）不定期的工作检查验收，由甲方填写《不定期检查考核表》，双方共同签字确认。劳动纪律方面，*经检查发现，甲方按合同考核标准进行扣分处理。保洁质量、绿化养护方面，如乙方按照甲方管理人员的口头要求将现场及时整改完毕并符合合同文件约定标准的可不扣分；如乙方未能按照甲方管理人员的口头要求及时整改完毕或同样的问题发生或出现*次的，甲方有权按合同考核标准对乙方进行相应的扣分处理；如检查发现问题情节严重的，甲方直接发出《整改通知书》，乙方需按照《整改通知书》要求及时整改完毕，并对乙方进行相应扣分处理。

(*) 其他情况扣分办法

*.长沙市卫生监督所或其他职能部门等相关单位及部门检查发现保洁、绿化问题，甲方直接发出《整改通知书》，乙方需按照《整改通知书》要求全部及时整改完毕，并扣**分。若未达到检查标准被考核扣分的，甲方直接发出《整改通知书》，乙方需按照《整改通知书》要求全部及时整改完毕，扣**分并承担由此造成的*切损失。

*.保洁、绿化作业期间因乙方发生影响运营安全的*般事故以下的事件，甲方直接发出《整改通知书》，乙方需按照《整改通知书》要求全部及时整改完毕，扣**分并承担相关责任，发生影响运营安全的*般事故以上的事故，乙方需按照《整改通知书》要求全部及时整改完毕，扣**分并承担由此造成的*切损失。

(*) 现金考核制度

在日常检查、不定期检查后，乙方存在其他违规违纪现象的，由甲方签发《整改通知书》，并交由乙方保洁负责人签收，《整改通知书》由甲方存档备查及作为支付结算的凭证，按照现金考核标准进行罚款，罚款以违约方式提交。

现金考核标准

(*) 项目考核办法

*.项目考核由日常检查、不定期检查、其他情况考核*部分组成。考评计分公式为：月度考评得分= ***-日常检查扣分-不定期检查扣分-其他情况考核扣分。每月费用按***分换算，即乙方每月基础分为***分，每月的检查考评得分对应的百分比：每月得分为**分以上（含**分）的，对应的服务费百分比为当月应支付费用的***%；分数**分以下—**分（含**分）的，对应的服务费百分比为当月应支付费用的为**%；分数**分以下—**分（含**分）的，对应的服务费百分比为当月应支付费用的**%；分数**分以下—**分（含**分）的，对应的服务费百分比为当月应支付费用的**%；分数**分以下—**分（含**分）的，对应的服务费百分比为当月应支付费用的**%；分数在**分以下的，对应的服务费百分比为当月应支付费用的*%；考评分连续*个月低于**分，甲方有权终止合同。

*.物业服务整改通知书、日常检查考核表、不定期检查考核表

物业服务整改通知书

日常检查考核表

不定期检查考核表

*.*甲方的权利与义务

（*）代表和维护产权人、物业使用人的合法权益；

（*）有权对乙方的合作承诺及服务质量进行监督和考核，并将考核结果以书面形式告知乙方，针对乙方不符合约定的服务提出改进意见或要求乙方做好切实整改。

（*）审定乙方拟定的物业服务管理制度，甲方有权对乙方管理工作的实施及制度的执行情况进行检查监督。

（*）协调并处理房屋、设备、设施保修期内的保修/返修事项，处理本合同生效前本项目的有关管理和服务的遗留问题。

（*）在合同生效后，与乙方完成承接查验和现场移交工作，并提供本物业的档案和资料（包括工程建设审批资料、建设施工资料、各类设施设备台账资料以及第*方维保合同等），在乙方管理服务期满时予以收回。

（*）甲方按照《湖南省物业管理条例》要求，为乙方提供物业管理用房（约**平方米，约为物业管理总建筑面积的*‰），在委托管理期限内提供办公条件，由乙方免费使用。

（*）甲方不负责物管企业人员就餐费用和住宿，由乙方自行解决；

（*）甲方负责承担公用水电费的分担及收缴；

（*）甲方协调其内部各部门和单位，为乙方开展服务工作创造便利条件和环境，负责为乙方提供办公及保洁、维修维护作业等所需的水、电；

（**）在合同实施过程中，甲方有权根据乙方的工作实际情况对其所服务的工作范围、内容进行调整（包括增加和减少服务内容）,并提前**天书面通知乙方；

（**）甲方指定人员负责与乙方进行日常工作衔接。

（**）根据法律法规规定享有的其他权利和履行的其他义务。

*.*乙方的权利与义务

（*）根据甲方要求，乙方履行服务范围内管理服务事项义务。

（*）设置专职管理机构和人员，负责本项目日常的物业服务工作。暂安排** 人为本项目提供物业服务，乙方在管理服务过程中须严格遵守国家有关法律、法规和规定，遵守甲方相关规章制度和服务要求。

（*）根据本合同约定向甲方收取物业管理费用及有关费用。

（*）根据有关法律法规及本合同的约定，制订本物业的物业管理制度及服务方案，编制房屋及附属设施、设备维修养护服务计划，报甲方审定。

（*）在甲方支持下建立、健全本物业的物业管理档案资料；本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部物业管理用房、物业服务档案资料及其他相关资料、资产。

（*）接受甲方、行业主管部门及有关政府部门的监督、指导。

（*）乙方不得将本物业整体管理责任或主要管理责任外包给其他单位或个人；不得利用管理区域内甲方房产、物业、水电等资源从事除本合同约定的物业管理之外的经营活动和违法活动。

（*）乙方在物业服务过程中，若出现人员伤亡等安全事故，由乙方承担相关责任和

费用，不得以任何理由向甲方提出任何索赔要求。乙方服务人员的社会保险和人身意外伤害保险由乙方按规定购买并承担费用，由此产生的*切法律纠纷由乙方公司负责。

（*）乙方应根据甲方要求，做好所聘人员的资格审查工作，组织和实施员工岗前培训，为员工配备符合国家或行业标准的劳动安全保护设备；乙方必须按照劳动合同法等有关法律法规的要求，与员工签订劳动合同，按照国家及省市的政策法规规定依法用工、合法经营。乙方工作人员必须严格遵守工作纪律，不得与入院在押人员发生非工作接触，如有违反必须承担相应的法律责任。

（**）乙方必须加强物业管理服务人员的职业风险教育培训，避免发生安全事故（件），

否则由乙方全权负责；因管理不善或服务人员失误造成的财产损失，由乙方全额赔偿。

（**）乙方应遵守甲方制定的各项保密制度、规程，如有工作人员违反，将视情况严肃处理。

（**）乙方须每年公布物业管理费收支情况；

（**）乙方无对外收费权；

（**）乙方可将本项目的空调维保服务、自行发电设备维保服务、监控及门禁等弱电系统维保服务、严重病虫害治理服务、外墙清洗服务分包给具有相应资质的公司，；乙方需报甲方批准后方可进行分包，分包后将单位相关资料送甲方留存；

（**）乙方暂委派高明同志与甲方对口部门进行日常工作衔接与协调。

（**）根据法律、法规规定，享有的其他权利和履行的其他义务。

*.*服务的补救措施和索赔

（*）如果乙方提供的服务存在质量缺陷，而甲方在合同条款第*条或合同的其他条款规定的验收和服务期限内，根据法定质量检测部门出具的检验证书向乙方提出了索赔，乙方应按照甲方同意的下列*种或几种方式结合起来解决索赔事宜：

①乙方同意退款给甲方，由此发生的*切费用和损失由乙方承担。

②根据服务的质量状况以及甲方所遭受的损失，经过甲乙双方商定降低服务的价格。

③乙方应自接到甲方通知之日起*日内负责提供符合合同规定的服务成果，其费用由乙方负担。同时，乙方应在约定的服务期限基础上相应延长服务期限。

（*）如果自甲方发出索赔通知之日起*日内乙方未作答复，上述索赔应视为已被乙方接受。如果乙方未能在甲方发出索赔通知之日起*日内或甲方同意延长的期限内，按照上述规定的任何*种方法采取补救措施，甲方有权从应付款项中扣除索赔金额或者没收质量保证金，如不足以弥补甲方损失的，甲方有权进*步要求乙方赔偿。

*.* 迟延履约的违约责任

（*）乙方应按照本合同规定的时间、地点提供服务。在履行合同过程中，如果乙方遇到可能妨碍按时提供服务的情形时，应提前*个工作日以书面形式将迟延的事实、可能迟延的期限和理由通知甲方。甲方在收到乙方通知后，应在*个工作日内对情况进行评价，并确定是否同意延期提供服务。

（*）如果乙方提供服务达到误期赔偿的最高限额，甲方有权终止全部或部分合同，并依其认为适当的条件和方法购买与未交服务类似的服务，乙方应对购买类似服务所超出的那部分费用负责。但是，乙方应继续执行合同中未终止的部分。

（*）乙方提供服务误期的认定标准及误期赔偿的计算标准：除本合同第**条规定情况外，如果乙方没有按照合同规定的时间交货和提供服务，甲方有权从货款中扣除误期赔偿费而不影响合同项下的其他补救方法，赔偿费按每周（*周按*天计算，不足*日按*周计算）赔偿迟交货物的交货价或延期服务的服务费用的百分之*点*（*.*%）计收，直至交货或提供服务为止。但误期赔偿费的最高限额不超过合同价的百分之*（*%）。*旦达到误期赔偿的最高限额，甲方可以终止合同。

*.*乙方必须加强物业管理服务人员的职业风险教育培训，避免发生安全事故（件），否则由乙方全权负责；乙方因管理不善或服务人员失误造成的财产损失，由乙方全额赔偿。

*.*合同实施期间：乙方月度考评分连续*个月低于**分，甲方有权终止合同。

*.*除上述情况及本合同其他条款约定的可以解除合同的情形外，甲乙双方均不得单方面提前终止合同。