物业管理有关要求

第*部分 维修及保洁有关要求

*、服务内容：

（*）物业范围内的清洁卫生（含食堂保洁和餐具收集清洗消毒及园林绿化地卫生）

（*）物业范围内的公用设施、设备及场所（配电室、路灯、走廊、院内及门口相关道路、停车场等）的使用和管理；

（*）所有供水管道、供暖管道、各类机电设备及门窗桌椅的维修、脱落瓷砖、吊顶等修补、路面修补等；

（*）授权由物业管理公司管理的其他事项。

*、服务期限   *年

*、服务管理范围

济南护理职业学院除实训中心楼以外区域的卫生保洁及各类小型维修，同时包括学院大门口外至港西路扇形区域的卫生保洁。

*、服务内容及要求

中标方应完全按照济南护理职业学院的要求完成物业工作，合同项目服务内容和要求如有变动，以济南护理职业学院实际需求为准。主要服务内容及要求如下：

（*）物业交接工作

*、与现有物业管理有限公司做好物业管理承接工作，对所接物业进行全面检查。对查验过程中的问题做详细记录，并督促相关单位及时维修。合同到期后需配合学院开展和下*任物业管理公司的交接工作。

*、接收物业相关文件并建档保管。

（*）维修

及时完成各项维修任务，合格率***%，*般维修任务不超过**小时，特殊大修的维修时间报学院审定。

（*）设施设备的运行、维修、养护和管理

*、供电设备的管理维护。

（*）供电等相关技术人员必须持证上岗。

（*）变压器、照明系统、动力用电系统、弱电系统、照明灯具、电梯照明等的日常维护、检修，保证其正常使用。

（*）设备出现故障时，维修人员应在**分钟内到达现场，设备*修合格率达***%，*般性维修不过夜。对无法及时解决的事故或较大型的保养和维修，及时报校方处理。

（*）制订供电设备的保养，维护计划，定期保养维护。

（*）严格执行用电安全规范，确保用电安全，同时加强管理杜绝长明灯现象。

（*）保证避雷设施完好、安全、有效。

（*）技术工人**小时值守，随时处理可能发生的问题，值班记录完整、真实

*、供水、供暖管网的维护

（*）技术工人**小时值守，随时处理可能发生的问题。

（*）加强巡查，防止跑、冒、滴、漏，保证设备、设施完好。

（*）保证室内外排水系统的畅通。

（*）设备出现故障时，维修人员须在接到报修后**分钟内到达现场，*修合格率达到***%，*般性维修不过夜。

（*）制定供水供暖设施设备的保养、维护计划，进行保养、维护。

*、在设备设施维修保养项目中，属正常的维修、保养、更新或正常使用中的材料消耗（非物业公司人为事故或破坏）、设施设备的配件费用报校方审批后，由学院统*采购、支付*部件、物料的费用。

（*）卫生保洁服务 （所有垃圾需根据学院要求放至指定位置）

*、室外保洁服务

（*）院区内道路、露天车位，每日清扫，石材地面定期进行冲洗。

（*）如遇雨雪天气，及时清扫道路上的积雪、积水。

（*）院区路面间保持洁净、无杂物、无积水、无卫生死角。

（*）绿地内卫生清洁每日*次，做到绿地内整齐、无杂物、杂草。

（*）白天不间断地卫生巡视，保洁重点是烟头、废纸等，发现问题随时保洁。

（*）院区内人造景观、建筑小品、标识牌 、公告栏、灯具等的清洁，做到每日擦拭，整洁、明亮、无明显污迹。

（*）大门口至港西路的扇形区域卫生保洁。

*、校园内除实训中心楼以外的所有建筑物内公共区域卫生保洁

包括但不限于如下区域：

（*）办公楼：建筑面积****平方米；

（*）教学楼：建筑面积*****.**平方米；

（*）实验楼：建筑面积*****平方米；

（*）图书馆*楼：建筑面积****平方米；

（*）学生公寓：建筑面积*****.**平方米；

（*）动力中心*楼公共区域卫生约***平方米

保洁要求如下

（*）楼道、走廊每日至少清扫两次拖擦两次，楼梯扶手、护栏，每日至少擦拭*次，做到无灰尘、无污迹。

（*）各种石材地面，根据要求使用专业设备进行定期冲洗、上蜡、抛光等。

（*）建筑物门、窗、玻璃每周至少清洁*次，每日巡视，做到整洁、明亮、无明显灰尘、污迹。

（*）建筑物内配套设施，如电表箱、应急照明灯、路灯、接线盒、管路、报箱、垃圾桶等的卫生保洁，每日擦拭，做到无灰尘、污迹、无蛛网。

（*）办公楼会议室、接待室的卫生保洁应每日卫生保洁。

（*）公共卫生间每小时至少巡视*次，随时清理，节约用水、用电。

（*）负责学生宿舍的卫生及垃圾清运，生活垃圾袋装化，按学院规定运至指定垃圾存放点，做到日事日毕、日清日高。

其中，卫生间保洁要求：

（*）门窗隔板无尘、无污、无杂物。

（*）玻璃、镜面明亮无水迹。

（*）地面墙角无尘、无污、无杂物、无蛛网、无水迹。

（*）面池、龙头、弯管、马桶座、盖、水箱无尘、无污、无杂物，电镀明亮。

（*）便池无尘、无污、无杂物，小便池内香球及时更换。

（*）桶内垃圾不超*/*即清理。空气清新、无异昧。

（*）设备(灯、开关、暖气、通风口、门锁等)无尘、无污。

（*）墩布间干净、整洁、无杂物、无坐椅、无私人物品，物品码放整齐、不囤积。

（*）保证卫生纸、洗手液正常供应。

*、电梯间保洁：

（*）电梯门表面、轿箱内壁、指示牌无尘土、印迹，表面光亮

（*）电梯天花板、门缝无尘土。

（*）井道、槽底清洁，无杂物。

（*）电梯大堂、走廊表面干净、明亮。

（*）院级领导办公室及合堂教室、会议室等室内卫生保洁以及会务服务

*、对负责办公室卫生保洁工作的服务人员进行专门培训，加强保密和服务意识的教育。

*、每日清洁，保证室内环境、家具、用品、设施、花木、卫生洁具、卧具等清洁、整洁、光亮，无尘土，花草植物茂盛。

*、整理书报、文件等，严守机密，不翻阅领导的文件、抽屉、文件柜等。

*、领导电话、自用茶杯等每周消毒，定期消毒饮水设备、及时更换水桶。

*、保证办公室内家具、设备、门窗、办公设备、顶棚等的完好。

*、及时、准确完成领导交办的事务性工作。

*、会议室卫生保洁及会务服务

（*）公寓管理

公寓管理是指为保证公寓住宿、卫生、秩序等而进行的日常管理服务工作。

*、公寓楼内需设主管、领班、值班人员、保洁人员、垃圾清运人员等岗位。

*、公寓楼内所有服务人员均须持有健康证，需有相关工作经验。

*、学生公寓采取封闭式管理，实行**小时门卫值班制度，每日定时巡检巡视，发现问题及时汇报。

*、对公寓楼内所有服务人员均需经过专门培训，达到行业服务标准。

*、公寓楼内公共区域（包括卫生间）需每日打扫除尘，保证干净整洁。

*、保持公寓楼内设备设施完好，发现问题，及时维修。

*、配合学院做好公寓日常学生管理工作。

（*）消杀处理

包括院区、绿地、公共区域、卫生间、垃圾存放点等的消毒杀菌、灭虫、灭*害处理，按照学院规定做好相关记录。

（*）食堂保洁

严格按照国家食品安全相关规定做好学生餐厅*楼、学生餐厅*楼餐具收集及消毒工作、操作间外的公共卫生保洁工作、餐厨垃圾的清运工作，如出现违规现象，需承担由此造成的相关处罚。

（*）客服中心

*、实行**小时值班；

*．接听电话，负责报修登记、投诉、反映相关建议或意见；

*．负责网上报修平台、微信服务平台等信息平台。

（*）其他服务

*、协助清理废旧物资。

*、节假日、重要接待、活动的彩旗、花卉、横幅等布置，如遇重大赛事、活动等须全员停休，并无条件增派人员保持服务到位。

*、学校外包设备安装工程及装修的现场监控及配合交接服务。

*、能够根据国家有关要求积极配合济南护理职业学院完成各类创新创建及评比工作，比如垃圾分类进校园、节能节水管理等工作。

*、能够积极完成济南护理职业学院安排的其他临时性工作。

*、其他要求

*、中标方应按济南护理职业学院要求完成工作，不得拖延。逾期完成给济南护理职业学院造成损失的，中标方应进行赔偿。

*、中标方在服务过程中应尽到善意义务，因中标方工作人员原因造成济南护理职业学院物品损坏、丢失、被盗、掉包等问题的，中标方应按照当地市场价格进行赔偿。因中标方原因给济南护理职业学院造成其他方面损失的，中标方应进行赔偿。

*、中标方人员应严格遵守济南护理职业学院的各项规章制度、操作规范要求，服从济南护理职业学院安排，否则济南护理职业学院有权根据中标方人员违反要求的情况扣除中标方*定的费用。中标方应按济南护理职业学院要求制定物业管理制度和岗位职责，并要求全体物业管理人员遵守。

*、中标方人员提供的服务不符合济南护理职业学院要求的，济南护理职业学院有权制止并要求中标方返工，要求中标方限期整改；对不听劝阻和严重违反济南护理职业学院规章制度的中标方人员，中标方应予以更换。

*、本合同签订后*日内，中标方应将安排到济南护理职业学院处从事服务工作人员的身份证复印件、劳动用工合同原件或复印件*份交济南护理职业学院处留存。合同履行中中标方人员调整的，应通知济南护理职业学院。

*、服务过程中，非济南护理职业学院原因，中标方人员出现人身伤亡或者给他人造成人身及财产损害的，济南护理职业学院不承担任何责任。

*、中标方负责对其工作人员进行管理、教育、培训，在双方协商*致的情况下，中标方也可委托济南护理职业学院对其工作人员进行管理、教育、培训，中标方应出具授权委托书。

*、中标方应保证其安排的人员符合国家相关职业资格要求，能够从事物业相关岗位工作。

*、合同签订后，遇有人数调整，以济南护理职业学院实际要求为准。合同签订后*日内中标方将济南护理职业学院需求的人员安排到位。

**、合同签订后，中标方拒不履行合同义务的（指未履行任何合同义务），中标方向济南护理职业学院支付总服务费用**%的违约金。

**、中标方对合同项目不得分包、转包。

**、济南护理职业学院负责组织开展针对中标方服务情况的满意度调查，满意度调查结果在**%～**%时，济南护理职业学院给予通报批评并给予****元经济处罚，满意度调查结果≦**%时，济南护理职业学院提出限期整改意见并给予****元经济处罚，连续两次低于≦**%时济南护理职业学院有权终止合同。

**、合同期内，中标方未经济南护理职业学院同意，中途擅自退包或转包的，中标方应向济南护理职业学院支付**万元的违约金。若支付的违约金不足弥补济南护理职业学院损失的，中标方还应承担赔偿责任。

**、合同期内，中标方未按济南护理职业学院要求按时完成维修或保洁的，每发现*起给予**元～***元罚款。

**、合同期内，中标方应按济南护理职业学院要求配备工作人员，工作人员要严守劳动纪律、服务热情，如出现脱岗、怠工、与师生有言语或肢体冲突等违规现象每发现*次济南护理职业学院将根据情节轻重程度给予**元～***元罚款甚至要求中标方辞退员工。

**、合同期内，如因中标方工作不到位被媒体曝光，济南护理职业学院将根据情节轻重程度给予中标方****元至****元的经济处罚，性质特别严重给济南护理职业学院造成严重社会影响时济南护理职业学院将给予*万元到*万元的经济处罚并有权终止劳动合同。

**、合同期内，中标方应按照济南护理职业学院要求做好节能管理工作，济南护理职业学院有权根据中标方工作表现给予奖励或惩罚。

上述工作中涉及到的维修耗材如灯具、水管、电线、瓷砖等由济南护理职业学院提供，其他垃圾桶垃圾箱等保洁用具、地板蜡清洁剂等保洁耗材、消杀用药等由物业公司承担。物业公司必须配置对讲机、办公电脑、打印机、洗地机、吸尘器、抛光打蜡机、保洁车辆、垃圾清运车辆、疏通机、水电木瓦工维修工具等物资。

*、人员最低配置要求

工种	数量
经理	*名
主管	*名
客服	*名
水暖木瓦工	*名
电工	*名
公寓值班人员	**名
保洁工	**名
学生餐厅	**名

第*部分  部分岗位外包服务有关要求

*、外包服务范围

中标方接受济南护理职业学院委托，暂定委托代管岗位**人，济南护理职业学院向中标方支付的费用包括管理费**%、税费*.**%、商业险***元/人/年、应支付员工的工资等费用，实际结算以济南护理职业学院每月提供实际用工人数和工资标准为准进行核算。

*、协议有效期限（即外包服务期限）

和物业服务期限*致

*、双方的权利义务

（*）济南护理职业学院的权利

*、济南护理职业学院有权制定外包服务内容、要求、标准（具体业务活动的内容、要求、标准详见附件*），并有权监督中标方外包服务人员的工作。

*、济南护理职业学院有权根据外包的业务活动内容决定是否与中标方外包服务人员签订保密协议。

*、中标方外包服务人员发生以下合理情形之*的,为保证外包业务活动的有序开展，济南护理职业学院有权建议中标方更换人员。

*、服务人员无故离岗、缺岗的；

*、服务人员无法正常履行工作职责的；

*、服务人员严重失职或营私舞弊,给济南护理职业学院造成重大损害的；

*、服务人员提供虚假的健康状况、学历学位、执业资格、工作经历等证明材料或情况的；

*、法律、法规规定的其他情形；

*、济南护理职业学院有理由认为严重影响济南护理职业学院其他利益的。

*、济南护理职业学院有权根据实际需要变更外包服务要求、标准，中标方在接到济南护理职业学院变更协议的书面通知之后，应及时配合济南护理职业学院要求完成相关外包服务人员的调整。

（*）济南护理职业学院的义务

*、济南护理职业学院有义务保守中标方的商业秘密，不得将中标方的商业秘密（包括本协议及其附件和协议签订前的各项方案、建议书等）泄露给与本协议无关的第*方（但法律、法规另有规定或有权机关依法另有要求的情形除外）。

*、济南护理职业学院有义务按月支付服务费用以保障服务人员工资的按时发放。

（*）中标方的权利

*、在双方合作的有效期间内，中标方有权要求济南护理职业学院为中标方外包服务人员提供符合国家劳动安全卫生规程和标准的工作环境，提供符合国家规定的工作条件、劳动安全卫生条件。

*、中标方有权要求济南护理职业学院提供本项目合法完善的外包服务内容、服务要求和服务操作流程，提供安全的操作系统。

*、中标方有权要求济南护理职业学院依照本协议的约定按时足额支付外包服务费用。

（*）中标方的义务

*、中标方应按照济南护理职业学院的外包服务要求、标准履行外包服务工作。中标方劳务外包服务人员应具备从事本合同外包服务工作的基本条件，包括但不限于年龄、健康状况、文化水平等。

*.中标方应对其外包服务人员制定严格的考勤、考核制度，确保外包服务工作的有序开展。济南护理职业学院可根据外包服务人员的日常表现，在中标方对外包服务人员考核时给予适当建议。

*、中标方应当为本外包项目指定专门部门负责本项目下相关人员的协调工作，并指定专人（济南护理职业学院物业管理处主任）作为本项目下中标方外包服务人员的管理人，负责中标方外包服务人员的日常管理，包括但不限于考勤、考核、工作纪律、请假等。

*、如中标方在提供外包服务过程中因中标方或中标方外包服务人员过错给济南护理职业学院或济南护理职业学院合作单位造成的损失，由中标方负责承担。

*、中标方应保证外包服务人员的数量和工作质量，确保济南护理职业学院外包业务活动的连续性。

*、费用结算

外包服务费用按月度结算：

济南护理职业学院按实际服务人数支付服务费用，每月具体费用以济南护理职业学院提供的实际用工人数及工资表按相关测算方案结算，按月度支付。

*、其他要求

（*）在服务期限内，任何*方当事人如需双方约定事项进行变更的，需经双方协商*致。变更内容由双方另行签订补充协议。

（*）任何*方违反双方约定提前解除合同或协议时，须提前*个月以书面形式正式通知对方并协助处理有关善后事宜，否则应向对方当事人支付*定金额（ 违约金标准可根据商务情况修改 ）作为违约补偿金。

（*）当中标方为济南护理职业学院提供服务的过程中发生信息不安全或学院权利受到影响的情况时，济南护理职业学院有权依据相关规定终止本协议，提前**日以书面形式通知中标方，并与中标方协商处理有关善后事宜。 因此给济南护理职业学院造成损失的，应根据实际损失由中标方予以赔偿。

（*）如因相关法律、法规、规章、规范性文件的规定发生变化，或监管机构另有要求，致使双方达成的合同或协议的部分或全部条款的履行成为不必要或不可能时，济南护理职业学院有权提前终止相关合同或协议，但应本着诚实信用的原则及时以书面形式通知中标方，并与中标方协商处理有关善后事宜。

（*）济南护理职业学院不对中标方的员工和雇员承担任何劳动法上的责任和义务。中标方外包服务人员因履行本合同所发生的任何人身安全、财产损失等意外事件，以及与中标方之间的劳动、劳务争议等均与济南护理职业学院无关，由中标方自行承担。

发布人：济南市财政局 发布时间：****年**月**日 **时**分**秒